KHO:2008:14

Maankäyttö ja rakentaminen - Yleiskaava - Asemakaava - Kohtuuttomuus - Kokonaisarviointi - Liikenneväylä - Katuyhteys

Kunnanvaltuusto oli hyväksynyt osayleiskaavan, jossa oli osoitettu katuyhteys kohtaan, jossa se halkaisi yhtiön omistaman tontin kahteen osaan. Tontin katualueeksi yleiskaavassa osoitetulla alueella oli vuonna 1990 rakennettu kerrosalaltaan 3 519 neliömetrin suuruinen liikerakennus. Yleiskaavan sisältövaatimuksia, mukaan lukien kohtuuttomuuskielto, oli tarkasteltava ottaen huomioon yleiskaavan tarkkuustaso. Asiassa oli ratkaistava, aiheutetaanko yleiskaavan pohjalta laadittavalla asemakaavalla kaavan erilaiset vaikutukset kokonaisuutena arvioituna yhtiölle maanomistajana kohtuutonta haittaa. Tontti sijaitsi yleiskaavan aluekeskustoimintojen alueella, jolla kaavaselostuksen mukaan oli tarkoitus lisätä rakentamistehokkuutta. Alueelle oli yleiskaavan pohjalta laadittavissa sellainen asemakaava, joka yleiskaavassa osoitetusta katualueesta huolimatta asiaa kokonaisuutena arvioitaessa täytti maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentin sisältövaatimukset.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 9 §, 39 § 2, 3 ja 4 momentti, 42 § 1 ja 3 momentti ja 54 §

Kort referat på svenska

Päätös, josta valitetaan

Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätös 27.2.2007 nro 07/0128/2

Asian aikaisempi käsittely

Tampereen kaupunginvaltuusto on 19.4.2006 §:n 108 kohdalla tekemällään päätöksellä hyväksynyt Lielahden osayleiskaavan.

A Oy on valittanut kaupunginvaltuuston päätöksestä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen ja vaatinut, että kaupunginvaltuuston päätös kumotaan siltä osin kuin Enqvistinkadun ja Turvesuonkadun välille on osoitettu katuyhteys yhtiön omistaman kiinteistön läpi. Kaavaa on tältä osin muutettava. Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle kohtuutonta haittaa. Yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö. Yhtiön kaavaluonnoksesta tekemässä muistutuksessa esitettyä yhtiön tontin säästävää vaihtoehtoa ei ole tutkittu. Siirtämällä väylää esimerkiksi pohjoisen suuntaan haitat olemassa oleville kiinteistöille jäävät pienemmiksi.

Tampereen kaupunginhallitus on antanut valituksen johdosta lausunnon, jossa se on esittänyt valituksen hylkäämistä. Kaupunginvaltuuston hyväksymää lainmukaista kaavaa ei voida kumota pelkästään sillä perusteella, että toisenlainen kaava olisi valittajan käsityksen mukaan alueelle paremmin soveltuva.

Lielahden osayleiskaavassa on esitetty Tampereen kaupungin Lielahden alakeskuksen sijoittuminen, maankäytön tehostaminen sekä uuden vähittäiskaupan hypermarkettiyksikön rakentaminen ja niiden toteutumiseksi vaadittava liikenneverkon kehittäminen. Osayleiskaavassa osoitetaan yleispiirteisesti, miten kaavoitettavan alueen liikenneverkkoa laajennetaan kaavan tavoitteiden toteutuessa.

Valituksen kohteena oleva kiinteistö on asemakaavan mukaan liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta, osayleiskaavassa se on merkitty aluekeskustoimintojen alueeksi ja sen kautta on linjattu kantatien 65 rinnakkaisväylä. Kyseessä olevaa kiinteistöä koskeva haitta tulee arvioiduksi sitten, kun katualuetta koskeva asemakaava on hyväksyttävänä. Ennen asemakaavan hyväksymistä ei yleiskaavan yleispiirteisyyden vuoksi voida osoittaa Lielahden osayleiskaavan aiheuttavan kohtuutonta haittaa maanomistajalle.

Yleiskaavaa valmisteltiin kahden luonnosvaihtoehdon pohjalta, joista päädyttiin maankäyttöä tehostavaan vaihtoehtoon. Tämä tarkoitti myös liikennemäärien kasvua, minkä vuoksi päädyttiin osayleiskaavaehdotuksen liikenneverkkoon.

Katualue halkaisee valittajan kiinteistön kahteen osaan, mutta osat ovat edelleen rakentamiskelpoisia. Valittajan kiinteistön luoteispuoleinen katualue ja suojaviheralue ovat myös osa aluekeskustoimintojen aluetta. Näiden alueiden ja rinnakkaisväylän uudelleen rakentamisella on mahdollisuus muodostaa uutta aluekeskusta ja suojata myös luoteispuoleista pientaloaluetta melulta.

A Oy:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään hylännyt A Oy:n valituksen kaupunginvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeus on viitannut kuntalain 90 §:ään ja perustellut päätöstään muutoin seuraavasti:

Sovellettavat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslain 35 §:n 1 momentin mukaan yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteen sovittaminen. Yleiskaava voidaan laatia myös maankäytön ja rakentamisen ohjaamiseksi määrätyllä alueella.

Saman pykälän 2 momentin mukaan yleiskaavassa esitetään tavoitellun kehityksen periaatteet ja osoitetaan tarpeelliset alueet yksityiskohtaisen kaavoituksen ja muun suunnittelun sekä rakentamisen ja muun maankäytön perustaksi.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon muun muassa olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö sekä mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla.

Saman pykälän 3 momentin mukaan edellä 2 momentissa tarkoitetut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät.

Saman pykälän 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.

Kaava-aluetta, kaavaa ja sen tarkoitusta koskeva selvitys

Suunnittelualue sijaitsee noin 5 kilometrin etäisyydellä Tampereen keskustasta länteen Vaasaan johtavan kantatien numero 65 varrella (Pohjanmaantie). Alue rajautuu luoteis- ja pohjoispuoleltaan Lintulammen ja Niemen asuntoalueisiin, itäpuoleltaan Näsijärveen sekä etelä- ja lounaispuoleltaan Pohjanmaantiehen. Suunnittelualueen halkaisevat pohjoiseteläsuunnassa Lielahdenkatu ja Myllypuronkatu. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 2,16 neliökilometriä. Suunnittelualue on Lielahden teollisuus- ja palvelualuetta.

Osayleiskaavassa on muun muassa suunnittelualueen keskiosaan osoitettu aluekeskustoimintojen alue (C-12), jota koskevan kaavamääräyksen mukaan alueelle ei saa sijoittaa yli 2 000 kerrosneliömetrin suuruista vähittäiskaupan myymälää. Aluekeskustoimintojen alueelle on osoitettu koillis-lounassuunnassa katualue, joka yhdistää Enqvistinkadun ja Turvesuonkadun.

Kaavaselostuksen mukaan kaavan tarkoituksena on selvittää Lielahden asema Tampereen keskusverkkohierarkiassa, kaupallisten palveluiden ja työpaikkatoimintojen keskinäinen suhde, varmistaa teollisuuden toiminta- ja kehitysmahdollisuudet ja selvittää toisarvoisessa käytössä olevien maa-alueiden maankäyttö sekä tutkia aluekokonaisuuden maankäyttömahdollisuudet maakuntakaavan kannalta.

Alueen kehittämisen keskeisenä tavoitteena ja ratkaistavana kysymyksenä on kaavaselostuksessa mainittu muun muassa alueen sisäisen liikenteen järjestäminen mahdollisimman toimivaksi.

A Oy omistaa kaava-alueella noin hehtaarin kokoisen tontin numero 12 korttelissa numero 2491. Tontti sijaitsee alueella, joka kaavassa on osoitettu aluekeskustoimintojen alueeksi (C-12).

Hallinto-oikeuden johtopäätökset

Kaavaselostuksen mukaan Lielahden osayleiskaavan maankäyttö tukeutuu jo tapahtuneeseen alueen muutokseen teollisuus- ja työpaikka-alueesta kaupalliseksi alueeksi. Osayleiskaavan mukainen maankäyttö lisää huomattavasti muun muassa alueen erikoistavarankauppaa sekä paljon tilaa vievää kauppaa. Alueelle voi sijoittua yksi uusi hypermarket-luokkainen kaupan yksikkö alueella jo sijaitsevan yksikön lisäksi. Kaavaselostuksen mukaan Lielahden alueelle voi sijoittua erilaisia liiketiloja yhteensä noin 200 000 kerrosalaneliömetriä.

Lisääntyvä palvelutarjonta on edellyttänyt myös alueen liikenneverkon tarkastelua. Kaavan laatimisen yhteydessä on B Oy:n toimesta tehty liikenneselvitys, joka on laadittu palvelemaan muun muassa alueen liikenneverkon kehittämistä. Suunniteltu kaupan kasvu lisää sekä alueelle tulevaa että alueen sisäistä liikennettä. Ratkaisuna alueen läpikulkevan ja sisäisen liikenteen ongelmiin on kaavassa esitetty, että sujuva ja kapasiteetiltaan riittävä läpikulkevan liikenteen väylä muodostetaan kantatien 65 ja Enqvistinkadun sekä kantatien 65 ja Myllypuronkadun eritasoliittymän välille niin sanottuna rinnakkaisväylänä. Ratkaisu edellyttää uuden katuyhteyden rakentamista Enqvistinkadun ja Turvesuonkadun välille. Osayleiskaavassa uusi katuyhteysvaraus on osoitettu kohtaan, jossa se halkaisee A Oy:n omistaman tontin numero 12 kahteen osaan.

Uusi katuyhteys A Oy:n omistaman tontin läpi aiheuttaa yhtiölle haittaa. Uudelle liikenneväylälle on kuitenkin maankäytöllinen peruste. Uusi rinnakkaisväylä on suunniteltu linjattavaksi jo rakennettujen Enqvistinkadun ja Turvesuonkadun kohdalle ja vain pieni, edellä mainitut kadut yhdistävä osa on uutta väylää. Liikenneväylän suunnittelussa on siten riittävästi otettu huomioon olemassa oleva yhdyskuntarakenne. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan katualue halkaisee valittajan kiinteistön kahteen osaan, mutta molemmat osat ovat tämän jälkeenkin rakentamiskelpoisia. Kun lisäksi otetaan huomioon, että kyseessä on liikekäytössä oleva tontti sekä tontille kaavassa muutoin osoitettu maankäyttö ja kaavan yleispiirteisyys, ei yleiskaava aiheuta A Oy:lle maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa.

Rinnakkaisväylälle osoitettava riittävä aluevaraus linjataan uudelta osuudeltaan siten, että väylästä muodostuu sujuva yhteys läpiajoliikenteelle. Yleiskaavassa ei sen luonne ja yleispiirteisyys huomioon ottaen ole lopullisesti ratkaistu suunnitellun uuden katuyhteyden tarkkaa sijaintia. Kun lisäksi otetaan huomioon kaupunginhallituksen lausunnosta ilmenevä perustelu suojata myös luoteispuolista pientaloaluetta melulta, ei päätös ole lainvastainen sillä perusteella, ettei muutoksenhakijan muistutuksessaan esittämiä vaihtoehtoja väylän sijoittamisesta ole tutkittu.

Kaupunginvaltuuston päätös ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla lain vastainen eikä sitä ole syytä muuttaa.

Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A Oy on valituksessaan vaatinut, että hallinto-oikeuden ja kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan. Osayleiskaavan hyväksyminen aiheuttaa yhtiölle kohtuutonta haittaa. Uusi katuyhteysvaraus on osoitettu kohtaan, jossa se halkaisee yhtiön omistaman tontin ja myös tontilla olevan arvokkaan ja käytössä olevan vuonna 1990 rakennetun kerrosalaltaan 3 519 neliömetrin suuruisen liikerakennuksen. Kiinteistön markkinahinnaksi on 8.11.2005 arvioitu 2 700 000 euroa, josta suurin osa kohdistuu liikerakennukseen.

Kaavan hyväksymispäätöstä on perusteltu sillä, että yleiskaavassa ei sen luonne ja yleispiirteisyys huomioon ottaen olisi lopullisesti ratkaistu uuden katuyhteyden tarkkaa sijaintia. Yleiskaavan yleispiirteisyydestä huolimatta kaavan hyväksyminen tarkoittaa käytännössä rakennuksen purkamista, sillä yleiskaavaa ei voida noudattaa muulla tavoin eikä muutosta voida enää tehdä asemakaavassa yleiskaavasta poikkeavasti.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään myös sillä, että kaupunginhallituksen lausunnon mukaan kiinteistön halkaisemisen jälkeenkin molemmat osat olisivat rakentamiskelpoisia. Tosiasiassa ainoastaan tontin eteläpuolinen osa jäisi rakentamiskelpoiseksi. Pohjoispuolelle jäisi vain noin 1 000 neliömetrin alue.

On kiistatonta, että yhtiölle aiheutuu osayleiskaavasta kohtuutonta haittaa. Kaavassa ei myöskään ole käytetty hyväksi olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta siten kuin maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin 2 kohdassa edellytetään. Haitat olisivat jääneet minimiin, jos rinnakkaisväylän linjaus Enqvistinkadun ja Turvesuonkadun välillä siirrettäisiin kohti luoteisosaa nykyisen katualueen päälle yhtiön omistaman kiinteistön ja asuinalueen väliin. Pientaloalueelle mahdollisesti kohdistuva meluhaitta voitaisiin poistaa meluaidoin ynnä muin järjestelyin.

Tampereen kaupunginhallitus on antanut valituksen johdosta selityksen. Valitus tulee hylätä. Kaupunginhallitus on uudistanut kaupungin puolesta asiassa aikaisemmin lausutun ja viitannut hallinto-oikeuden päätöksen perusteluihin.

Lisäksi kaupunginhallitus on todennut, että Lielahden osayleiskaavassa on esitetty Tampereen kaupungin Lielahden alakeskuksen sijoittuminen, maankäytön tehostaminen sekä uuden vähittäiskaupan hypermarkettiyksikön rakentaminen ja niiden toteutumiseksi vaadittava liikenneverkon kehittäminen. Osayleiskaavassa osoitetaan yleispiirteisesti, miten kaavoitettavan alueen liikenneverkkoa laajennetaan kaavan tavoitteiden toteutuessa. Valituksen kohteena oleva kiinteistö on asemakaavan mukaan liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta. Osayleiskaavassa kiinteistö on merkitty aluekeskustoimintojen alueeksi ja sen kautta on linjattu kantatien 65 rinnakkaisväylä. Kiinteistöä koskeva haitta tulee arvioiduksi sitten, kun katualuetta koskeva asemakaava on hyväksyttävänä. Ennen asemakaavan hyväksymistä ei yleiskaavan yleispiirteisyyden vuoksi voida osoittaa Lielahden osayleiskaavan aiheuttavan kohtuutonta haittaa maanomistajalle.

Mikäli Lielahden osayleiskaavasta johtuen yksityisessä omistuksessa olevaa tonttimaata joudutaan hyödyntämään katualueena, Tampereen kaupunki pyrkii ensisijaisesti hankkimaan tarvittavan maa-alueen vapaaehtoisella kaupalla. Valituksen kohteena olevan kiinteistön kohdalla maanhankintaan johtavien toimenpiteiden käynnistäminen tulee ajankohtaiseksi sen jälkeen, kun katualueen sijainti tarkentuu ja rakentamiseen johtava katu- ja asemakaavasuunnittelu käynnistyy. Yleiskaavassa maankäyttöä tehostetaan, mikä tarkoittaa myös liikennemäärien kasvua, minkä vuoksi liikenneverkko on laadittu. Katualue halkaisee valittajan kiinteistön kahteen osaan, mutta osat ovat edelleen rakentamiskelpoisia. Valittajan kiinteistön luoteispuolinen katualue ja suojaviheralue ovat myös osa aluekeskustoimintojen aluetta. Näiden alueiden ja rinnakkaisväylän uudelleen rakentamisella on mahdollisuus muodostaa uutta aluekeskusta ja suojata myös luoteispuolista pientaloaluetta melulta.

Hallinto-oikeus on päätöksessään todennut, että uusi katuyhteys aiheuttaa kiinteistön omistajalle haittaa, mutta uudelle liikenneväylälle on kuitenkin maankäytöllinen peruste. Yleiskaava ei aiheuta kiinteistön omistajalle kohtuutonta haittaa.

A Oy:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian ja hylkää valituksen. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman ja tarkasteltavien vaihtoehtojen toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuurilliset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin mukaan yleiskaavaa laadittaessa on otettava huomioon:
1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys;
2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö;
3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus;
4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla;
5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön;
6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset;
7) ympäristöhaittojen vähentäminen;
8) rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä
9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys.

Saman pykälän 3 momentin mukaan 2 momentissa mainitut seikat on selvitettävä ja otettava huomioon siinä määrin kuin laadittavan yleiskaavan ohjaustavoite ja tarkkuus sitä edellyttävät.

Saman pykälän 4 momentin mukaan yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Pykälän 3 momentin mukaan yleiskaava korvaa samaa aluetta koskevan aikaisemmin hyväksytyn yleiskaavan, jollei kaavassa toisin määrätä. Yleiskaava ei ole asemakaava-alueella voimassa muutoin kuin 1 momentissa tarkoitetun asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään.

Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita.

Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää.

Pykälän 4 momentin mukaan jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

Selvitys liikenteen järjestämisestä osayleiskaavassa

Lielahden osayleiskaavan selostuksen mukaan kaavalla ratkaistaan Lielahden alueen asema Tampereen kaupungin aluekeskusrakenteessa sekä ohjataan Lielahden alueen kaupallisten palvelujen kehitystä suhteessa koko kaupunkiseudun palveluverkkoon. Lielahdesta muodostetaan yksi Tampereen neljästä aluekeskuksesta. Osayleiskaavassa on etsitty ratkaisua alueen läpikulkevan ja sisäisen liikenteen ongelmiin. Valittu liikenneratkaisu perustuu niin sanottuun rinnakkaisväylään Enqvistinkadun ja Turvesuonkadun välille. Väylä tukeutuu lännessä Myllypuronkadun eritasoliittymään. Idässä osayleiskaavaan sisältyy aluevaraus Enqvistinkadun eritasoliittymän rakentamiselle. Lisäksi kaavassa varaudutaan joukkoliikenteen kehittämiseen.

Kaavan valmisteluvaiheessa muistutuksiin annetuissa vastineissa ja viranomaisten lausunnoissa on katsottu, että sijoitettaessa uusi hypermarket Lielahdenkadun varrelle liikenteen kokonaisverkon toimivuus edellyttää, että rinnakkaisväylä mitoitetaan 2+2 -kaistaiseksi, mikä osaltaan aiheuttaa vaatimuksia tien linjaukselle. Useissa muistutuksissa esille otettua rakennusten purkamistarvetta ei ole vastineen mukaan muualla kuin Turvesuonkadun ja keskustatoimintojen alueeksi tarkoitetun alueen kohdalla. Muistutuksissa oli ehdotettu myös vaihtoehtoisia katulinjauksia, joita ei kuitenkaan pidetty liikenteen sujuvuuden, kaupunkirakenteen, kadun jyrkkien käännösten, kadun leveyden ja muiden syiden vuoksi perusteltuina. Erityisesti A Oy:lle annetussa vastineessa on todettu, että alueen kehittymisen edellytyksenä on alueen liikenteellisten olosuhteiden parantaminen. Liikenneongelman tehokas ratkaisu on alueen läpi johtava kantatien 65 rinnakkaisväylä, joka kulkee ajatellun uuden keskusta-alueen läpi. Keskusta-alueen kohdalla uuden väylän rakentamiseen tarvittavaa katualuetta varten kaupunki on käynnistänyt maanhankintaprosessin. Tavoitteena on, että tarvittavat kiinteistöt siirtyvät kaupungin omistukseen vapaaehtoisella kaupalla.

Lielahden osayleiskaavan laatimisen yhteydessä on B Oy:n toimesta tehty 28.3.2006 päivätty liikenneselvitys, joka on laadittu palvelemaan Lielahden alueen osayleiskaavoitusta ja hankekohtaista asemakaavoitusta sekä alueen liikenneverkon kehittämistä yleensä. Liikenneselvityksen lähtökohtana on ollut B Oy:n tekemä yleissuunnitelman periaateluonnos.

Kun otetaan huomioon edellä selostettu, yleiskaavasta ja sen liikenneratkaisuista asiakirjoissa oleva selvitys, kaupunginvaltuuston päätöstä ei voida kumota sillä perusteella, että yhtiön tontin kiertävää liikenteen järjestämisvaihtoehtoa ei olisi kaavaa valmisteltaessa riittävästi selvitetty.

Maanomistajalle aiheutuva haitta

Yhtiö on valituksessaan katsonut, että osayleiskaavan hyväksyminen aiheuttaa yhtiölle kohtuutonta haittaa, kun uusi katuyhteysvaraus on osoitettu kohtaan, jossa se halkaisee yhtiön omistaman tontin ja myös tontilla käytössä olevan vuonna 1990 rakennetun kerrosalaltaan 3 519 neliömetrin suuruisen liikerakennuksen.

Maankäyttö- ja rakennuslakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 101/1998 vp) todetaan yleiskaavan maanomistajalle aiheuttamasta kohtuuttomasta haitasta seuraavaa: "Yleiskaava samoin kuin maakuntakaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa. Säännös vastaisi myös nykyisen rakennuslain maanomistajan asemaan kohdistuvaa oikeussäännöstä. Kohtuullisuusharkinnassa tulee ottaa huomioon yleiskaavan aluevarausten ja kaavamääräysten muodostama kokonaisuus maanomistajan kannalta. Kohtuullisuusharkintaan vaikuttavat luonnollisesti yleiskaavan oikeusvaikutukset. Rakentamiseen kohdistuvat oikeusvaikutukset ovat ehdolliset 43 §:n 1 momentin tarkoittamalla tavalla, ellei kaavassa nimenomaisesti ole 43 §:n 2 momentin nojalla toisin määrätty. Rajoitukset voivat laissa säädetyillä edellytyksillä johtaa lunastukseen tai korvaukseen."

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 3 momentin mukaan yleiskaava ei ole voimassa asemakaava-alueella muutoin kuin asemakaavan muuttamista koskevan vaikutuksen osalta. Yleiskaavasta ei näin ollen aiheudu asemakaava-alueella välittömästi maanomistajaan kohdistuvaa rakentamisrajoitusta tai muitakaan oikeusvaikutuksia. Yleiskaavaa on kuitenkin maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n 1 momentin mukaisesti pidettävä ohjeena asemakaavaa muutettaessa.

Yhtiön omistama tontti on varattu voimassa olevassa asemakaavassa KTT-8 -korttelialueeksi. Lielahden yleiskaava ei ole voimassa asemakaava-alueella, eikä yleiskaavasta siten aiheudu välittömiä maankäytön rajoituksia. Yleiskaavassa on kuitenkin edellytetty, että alueen asemakaavaa muutetaan pitäen ohjeena hyväksyttyä yleiskaavaa. Asiassa on ratkaistava, onko yleiskaavan pohjalta laadittavissa asemakaava, joka kaavan erilaiset vaikutukset kokonaisuutena arvioituna täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa asemakaavalle kohtuullisuuden suhteen asetettavat vaatimukset.

Yleiskaavan sisältövaatimuksia, mukaan lukien kohtuuttomuuskielto, on maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 3 momentin nojalla tarkasteltava ottaen huomioon yleiskaavan tarkkuustaso. Lielahden osayleiskaavassa maankäyttö on osoitettu aluekeskustoimintojen alueella sellaisella tarkkuustasolla, että yhtiön omistamalla tontilla n:o 12 olevan rakennuksen säilyttävän asemakaavan muutoksen laatiminen ei näytä olevan mahdollista yleiskaavan ohjausvaikutuksen puitteissa.

Lielahden osayleiskaavassa korttelin 2491 katualueen ulkopuolelle jäävä osa tontista 12 on varattu yleiskaavassa aluekeskustoimintojen alueeksi (C-12). Kaavaselostuksessa (s. 39) olevan varauksen perustelun mukaan merkinnällä on osoitettu Lielahden keskustaksi tarkoitettu alue. Kaavaselostuksen mukaan alueen rakentamistehokkuutta tulee nostaa tasolle e=0,80-1,0. Tontin 12 rakennusoikeus on voimassa olevan 8.10.1990 vahvistetun asemakaavan mukaan kerrosalaltaan 5 550 neliömetriä, mikä vastaa tonttitehokkuutta e=0,505. Näin ollen ja kun tontin rakennusmaaksi osoitetun osan rakennusoikeutta on edellytetty lisättäväksi muutettaessa asemakaavaa yleiskaavan pohjalta, asiaa kokonaisuutena arvioitaessa yleiskaavan pohjalta on laadittavissa sellainen asemakaava, joka yleiskaavassa osoitetusta katualueesta huolimatta täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 3 momentissa tarkoitetut sisältövaatimukset. Maankäyttö- ja rakennuslain 104 §:n 3 momentissa säädetään muutettavan asemakaavan katualueesta suoritettavasta korvauksesta ja 108 §:n 1 momentissa rakennuksesta ynnä muusta suoritettavasta korvauksesta.

Edellä lausutuilla perusteilla tontin osoittaminen osittain katualueeksi ei aiheuta yhtiölle maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 4 momentissa tarkoitettua kohtuutonta haittaa. Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole valituksessa esitettyjen näkökohtien johdosta perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Marjatta Kaján, Kari Kuusiniemi, Tuula Pynnä ja Hannu Ranta. Asian esittelijä Leo Kaasinen.