KHO:2005:17

Maankäyttö ja rakentaminen - Asemakaava - Varastorakennus - Makasiini - Rakennettu ympäristö - Kulttuurihistoriallinen merkitys - Kaupunkikuva - Käyttötarkoitus

Tampereen kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt asemakaavan muutoksen, joka koski kaupungin keskustassa Finlaysonin entisen tehdasalueen tuntumassa sijaitsevaa, pinta-alaltaan 5 455 neliömetrin suuruista tonttia. Asemakaavan muutoksen toteuttaminen edellytti tontilla sijaitsevien kolmen punatiilisen ja harjakattoisen varastorakennuksen purkamista. Rakennuksista vanhin oli rakennettu vuonna 1892 ja se oli pinta-alaltaan 1 600 neliömetriä. Kaksi muuta rakennusta oli rakennettu 1960-luvulla ja ne olivat suuruudeltaan 1 600 neliömetriä ja 580 neliömetriä. Rakennuksissa ei ollut ikkuna-aukkoja. Rakennukset, jotka tunnettiin niin sanottuina puuvillamakasiineina, olivat aikanaan olleet Finlaysonin tehtaan käytössä.

Toimitettuaan asiassa katselmuksen korkein hallinto-oikeus katsoi sinänsä selvitetyksi, että ainakin vanhimmalla varastorakennuksella oli jo ikänsä vuoksi rakennettuun ympäristöön liittyvää kulttuurihistoriallista merkitystä. Kun kuitenkin otettiin huomioon rakennusten etäisyys Tammerkosken rantaan sijoittuvasta ja tiiviisti rakennetusta Finlaysonin tehdasalueesta sekä rakennusten ja Finlaysonin tehdasalueen välisen alueen maankäyttö, rakennusten historiallinen yhteys Finlaysonin tehdasalueeseen ei ollut kaupunkinäkymässä välittömästi havaittavissa. Rakennusten ei niiden koko ja rakenne huomioon ottaen voitu myöskään katsoa muodostavan lähiympäristön rakennusten kanssa kaupunkikuvallisesti yhtenäistä ja sopusointuista kokonaisuutta. Kun rakennuksille ei saadun selvityksen perusteella myöskään ollut etukäteen arvioiden osoitettavissa sellaista teknisesti ja taloudellisesti toteuttamiskelpoista uutta käyttötarkoitusta, joka samalla myös mahdollistaisi rakennusten arvon säilymisen, korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei kaavaratkaisu ollut lainvastainen sillä perusteella, että kaavan toteuttaminen edellytti rakennusten purkamista.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 54 §

Kort referat på svenska

1. Tampereen kaupunginvaltuuston päätös

Tampereen kaupunginvaltuusto on 12.12.2001 hyväksynyt Tampereen kaupungin I kaupunginosan korttelin 3 tonttia 2 koskevan asemakaavan muutoksen.

Kysymyksessä oleva tontti on pinta-alaltaan 5 455 neliömetriä ja se sijaitsee kaupungin keskustassa Finlaysonin entisen tehdasalueen tuntumassa niin sanotulla Finlaysonin vanhan kaupungin alueella. Tontti rajautuu lännessä Näsilinnankatuun, pohjoisessa ja koillisessa Näsijärvenkatuun sekä kaakossa ja etelässä korttelin 3 tontteihin 5, 6, 7 ja 8.

Tontti tunnetaan niin sanottuna Finlaysonin makasiinitonttina. Tontilla on kolme punatiilistä ja harjakattoista varastorakennusta. Rakennuksista vanhin, 1800-luvun loppupuolella rakennettu ja pinta-alaltaan 1 600 neliömetrin suuruinen varastorakennus sijaitsee tontin länsiosassa siten, että rakennuksen noin 70 metrin pituinen seinä reunustaa Näsilinnankatua. Mainittu varastorakennus on jaettu viiteen tiiliseinillä erotettuun, maapohjaiseen palo-osastoon. Tähän varastorakennukseen on liitetty katetulla välitilalla vuonna 1960 rakennettu varastorakennus, joka on pinta-alaltaan samoin 1 600 neliömetriä. Vuonna 1962 rakennettu ja pinta-alaltaan 580 neliömetrin suuruinen varastorakennus sijaitsee edellä mainitun varastorakennuskokonaisuuden vieressä. Kaikki varastorakennukset rajautuvat pohjoisosastaan Näsijärvenkatuun. Varastorakennuksissa ei ole ikkuna-aukkoja.

Tontin länsipuolella Näsilinnankadun varressa on 1970-luvulla rakennettuja asuinkerrostaloja. Tontin pohjois- ja koillispuolella tontista katsottuna Näsijärvenkadun toisella puolella sijaitsevat Näsinpuiston virkistysalue, Finlaysonin tallipiha ja Taidekeskus Mältinranta. Tontin kaakkoispuolella korttelin 3 tontilla 5 sijaitsee Finlaysonin kirkko. Edelleen Finlaysonin kirkon itäpuolella Kuninkaankadun toisella puolella sijaitsee Finlaysonin palatsi puutarha-alueineen. Tontin eteläpuolella korttelin 3 tontilla 6 sijaitsee Finlaysonin teolliseen toimintaan liittyneitä asuinrakennuksia. Nämä rakennukset ovat yksikerroksisia ja puurakenteisia.

Kaavamuutoksen kohteena olevan tontin alueella on voimassa vuonna 1978 vahvistettu asemakaava. Tontin alue on asemakaavassa osoitettu varastorakennusten ja -laitosten korttelialueeksi (Tv) tonttitehokkuusluvulla e=0,8. Asemakaavassa ei ole annettu tontilla olemassa olevia rakennuksia koskevia erityisiä määräyksiä.

Nyt kysymyksessä olevalla asemakaavan muutoksella tontin alueesta on muodostettu asuinkerrostalojen korttelialue (AK-32). Tontille on osoitettu rakennusoikeutta seitsemälle rakennusalalle yhteensä 7 180 kerrosneliömetriä, minkä lisäksi tontille saa rakentaa rakennusalan ulkopuolelle kerrosalaan laskettavan erillisen yksikerroksisen talousrakennuksen tai talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu enimmäiskerrosala on 300 neliömetriä (ut-7(300)). Kokonaisuudessaan rakennusoikeuden määrä vastaa tonttitehokkuutta e=1,37. Rakennusten kerrosluvut on määrätty rakennusaloittain (I-V). Kerrosluvut laskevat kohti Finlaysonin kirkkoa. Kaavamääräyksen mukaan rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää punatiiltä (ju-45).

Finlaysonin kirkkoa lähinnä olevaa rakennusalaa, jolle on osoitettu rakennusoikeutta 250 kerrosneliömetriä, koskee kaavamääräys, jonka mukaan rakennusalalle saa sijoittaa ainoastaan sosiaali-, liike- ja toimistotiloja (slto). Koko tonttia koskee kaavamääräys, jonka mukaan 30 prosenttia tontille sallitusta kerrosalasta saadaan käyttää sosiaali-, liike- ja toimistotiloja varten (slto30%).

Asemakaavan muutoksen toteuttaminen edellyttää tontilla olemassa olevien varastorakennusten purkamista.

2. Käsittely Hämeenlinnan hallinto-oikeudessa

Tampereen kaupunginvaltuuston päätöksestä Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle tekemissään valituksissa Pirkanmaan ympäristökeskus, A ry, B ja Museovirasto ovat vaatineet, että kaupunginvaltuuston päätös kumotaan.

B on vaatimuksensa tueksi esittänyt muun ohella seuraavaa:

Asian valmistelu on ollut puutteellista. Kaavanmuutoksen ympäristövaikutuksia ja sen suhdetta muihin lähialuetta koskeviin hyväksyttyihin tai vireillä oleviin kaavanmuutoksiin ei ole selvitetty. Tontin rakennusinventointia ei ole tehty. Laskelmia siitä, aiheutuuko rakennusten säilyttämisestä tontinomistajalle kohtuutonta haittaa, ei ole esitetty.

Valmistelun yhteydessä syntyneillä tai muissa yhteyksissä tehdyillä maankäyttösopimuksilla on syrjäytetty kaavoitukselle laissa asetetut tavoitteet ja sisältövaatimukset.

Erityisesti vanha makasiinirakennus on sisältä kaunis ja sen purkaminen tuhoaa korvaamatonta teollisuushistoriaa Tampereella. Myös uudemmat makasiinit ovat sopeutuneet maisemaan.

Kyseisen tontin kaavanmuutos tulisi suhteuttaa ja käsitellä muiden lähialueella olevien kaava-asioiden kanssa kokonaisuutena.

Museovirasto on vaatimuksensa tueksi esittänyt muun ohella seuraavaa:

Hyväksytty kaavaratkaisu ei turvaa alueen kaupunkikuvan ja rakennetun ympäristön kulttuuriarvojen vaalimista ja säilymistä maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamalla tavalla.

Kaavanmuutoksen kohteena olevaan tonttiin kohdistuvat suojeluintressit ovat olleet kaavan laatijan tiedossa. Makasiinitontti sisältyy sekä vuonna 1986 että vuonna 1998 julkaistuihin kaupungin toimeksiannosta tehtyihin Tampereen rakennuskulttuuriselvityksiin.

Valtioneuvoston valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita koskeva päätös koskee muun ohella Museoviraston ja ympäristöministeriön vuonna 1993 julkaisemassa selvityksessä "Rakennettu kulttuuriympäristö. Valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt" mainittuja alueita ja kohteita. Mainitun päätöksen mukaan näissä kohteissa on alueiden käytön sovelluttava niiden historialliseen kehitykseen ja ne on kaikilla kaavatasoilla otettava huomioon alueiden käytön suunnittelussa. Tampereen Tammerkoskea koskevassa kohdekuvauksessa ei ole erikseen mainittu nyt kysymyksessä olevan tontin rakennuksia. Tontti liittyy kuitenkin saumattomasti Tammerkosken teollisuusalueeseen ja se on sekä historiallisesti että toiminnallisesti erottamaton osa Finlaysonin tehdasalueen teollisuushistoriallisesti merkittävää kokonaisuutta.

Museovirasto tekee parhaillaan ehdotusta vuoden 1993 selvityksen ja siihen liittyvien ohjeellisten rajausten tarkistamiseksi. Museoviraston ehdotuksen mukaan valtakunnallisesti arvokkaaseen kohteeseen "Tampereen teollisuusmaisema" sisällytetään muun muassa Finlaysonin tehdasalue mukaan lukien nyt kysymyksessä oleva tontti. Ehdotus on samalla Museoviraston kanta kulttuuriperinnön asiantuntijaviranomaisena.

Kaavoituksen lähtökohtana tulee olla olemassa olevan rakennuskannan säilyttäminen ja uudelleenkäyttö siten, että tontin tiilimakasiineista vähintäänkin vanhin makasiini säilytetään.

Alue, johon makasiinitontti sisältyy, on ollut kokonaisuudessaan Finlaysonin tehtaan omistama. Alue edustaa monipuolisesti tehtaan toimintaa. Alueella on teolliseen tuotantotoimintaan liittyviä rakennuksia, työväen ja johtajien asuntoja sekä hallintoon ja sivistystyöhön liittyviä rakennuksia. Alue on kaupunkimiljöössä arvokas esimerkki teollisuusyrityksen roolista rakennuttajana ja työnantajana sekä teollisen yhdyskunnan ylläpitäjänä.

Alueen kulttuurihistoriallinen merkitys muodostuu monesta toisiaan tukevasta tekijästä, joista keskeisiä ovat rakennuskannan rakennushistorialliset, arkkitehtoniset, teollisuushistorialliset ja sosiaalihistorialliset arvot. Kyseinen kortteli 3, niin sanottu Tallipiha ja Puuvillatehtaankatuun rajautuvat korttelin 2 tontit muodostavat lisäksi rakennusten pienimuotoiseen mittakaavaan perustuvan, kaupunkikuvallisesti yhtenäisen ja sopusointuisen kokonaisuuden.

Museoviraston tiedossa ei ole riittäviä perusteita tai pakottavaa syytä makasiinien purkamiselle. Purkaminen ja koko tontin uudisrakentaminen vähentävät oleellisesti korttelin ja koko kysymyksessä olevan, valtakunnallisesti merkittävän rakennetun kulttuuriympäristön arvoa.

Museovirasto on kaavoitustyön aikana esittänyt tutkittavaksi vanhimman makasiinin käyttöä tontin muun osan uusiin asuinrakennuksiin liittyviin toimintoihin tai sen soveltuvuutta muuhun ulkopuoliseen käyttöön. Viraston esittämää selvitystä makasiinin käyttövaihtoehdoista ei ole tehty.

Korttelin historiallisen syvyyden, kulttuurihistoriallisten ja kaupunkikuvallisten arvojen säilyminen edellyttää vanhimman ja arvokkaimman makasiinin säilyttämistä ja muidenkin uudelleenkäyttömahdollisuuksien selvittämistä. Makasiini on varustettava sr-suojelumerkinnällä ja tontin rakennusoikeus on määriteltävä siten, että uudisrakentaminen on sopeutettavissa arvokkaaseen lähiympäristöön.

A ry on vaatimuksensa tueksi esittänyt muun ohella seuraavaa:

Finlaysonin kirkon ja nyt kysymyksessä olevien makasiinien alueella on maankäyttö- ja rakennuslain tarkoittamia erityisiä rakennetun ympäristön arvoja, jotka tulee ottaa asemakaavassa huomioon ja joita ei saa hävittää. Kaavanmuutoksella on haitallisia vaikutuksia koko niin sanotun Tampereen vanhan kaupungin kaupunkikuvaan ja kulttuurihistoriallisiin arvoihin.

Esitetty rakennusoikeuden määrä ei pohjaudu tontin ja ympäristön ominaispiirteisiin, vaan Tampereen kaupungin ja Asko Oy:n muistioon vuodelta 1987. Mikäli olisi haluttu tutkia aidosti alueen mittakaavaan sopeutuvaa vaihtoehtoa, olisi rakennustehokkuuden tullut olla noin 0,3-0,5. Sekä kulttuurihistorialliset arvot että asuinrakentamisen yhteensovittavaa vaihtoehtoa ei otettu missään vaiheessa esille eikä tällaisen vaihtoehdon ympäristövaikutuksia arvioitu. Kaavanmuutoksen sisällön kannalta vanhimman makasiinin säilyttävän ja rakennusoikeudeltaan pienemmän vaihtoehdon tutkiminen ja sen ympäristövaikutusten arvioiminen olisi ollut välttämätöntä. Arvioitavien vaihtoehtojen valinta on ollut tarkoitushakuista ja estänyt kuntalaisia ja luottamushenkilöitä muodostamasta riittävää kuvaa kaava-alueen käyttömahdollisuuksista.

Kaavan sisällöstä on käytännössä sovittu kaupungin ja Asko Oy:n välisellä muistiolla vuodelta 1987. Kaavan sisällön sopiminen ennen kaavoituksen alkamista ei ole lainmukaista.

Tampereen kaupunki on menetellyt maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n vastaisesti, koska se ei ole antanut kaavaehdotuksen 6.4.-8.5.2000 tapahtuneen nähtävilläpidon jälkeen A ry:n muistutukseen vastausta, vaikka sitä oli erikseen pyydetty.

Pirkanmaan ympäristökeskus on vaatimuksensa tueksi esittänyt muun ohella seuraavaa:

Ainakin vuodelta 1875 peräisin oleva makasiinirakennus on säilytettävä ja uudempien makasiinirakennusten tilalle mahdollisesti osoitettavan uudisrakentamisen tulee sopeutua valtakunnallisesti arvokkaaseen ympäristöön.

Makasiinirakennusten rakennus- ja kulttuurihistoriallinen arvo

Makasiinirakennusten kulttuurihistoriallinen arvo on tullut selkeästi esille erilaisissa inventoinneissa jo vuodesta 1986 lähtien. Makasiinirakennukset ovat osa valtakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöä, ja vanhimmalla makasiinilla on erittäin merkittävä arvo osana koko Finlaysonin teollisuusyhdyskunnan toiminnallista kokonaisuutta. Tämä kokonaisuuteen liittyvä arvo on merkittävästi suurempi kuin itse makasiinirakennuksen arvo yksittäisenä rakennuksena. Kaksi muuta 1960-luvulla rakennettua makasiinia ovat nekin osa Finlaysonin alueen kulttuuriympäristöä, mutta ottaen huomioon niiden rakentamisajankohdan, niitä ei voida pitää samalla tavalla keskeisenä osana Finlaysonin aluekokonaisuutta kuin vanhinta 1800-luvun lopulla rakennettua makasiinia. Vaikka nämä nuoremmat makasiinirakennukset purettaisiinkin ja niiden tilalle rakennettaisiin uusia ympäristöönsä sopeutuvia asuinrakennuksia, vanha makasiini säilyttämällä voidaan turvata monipuolisen toiminnallisen kokonaisuuden säilyminen alueella. Vanhimman makasiinirakennuksen säilyttämistä ja nuorempien purkamista sekä niiden tilalle sallittavaa uudisrakentamista on pidettävä myös maanomistajan kannalta kohtuullisena ratkaisuna.

Valtioneuvoston valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista antaman päätöksen siirtymäsäännösten perusteella voimaantulohetkellä vireillä ollut asemakaavan muutos on voitu hyväksyä sanotun päätöksen estämättä. Mainittuun päätökseen sisältyvällä kannanotolla on kuitenkin merkitystä arvioitaessa Museoviraston julkaisulle "Rakennettu kulttuuriympäristö. Valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt" asetettavaa painoarvoa nimenomaan arvioitaessa kohteiden valtakunnallista merkitystä. Tässä julkaisussa Tammerkoski, Koskikeskus-niminen kohde on mainittu valtakunnallisesti arvokkaana kulttuuriympäristönä.

Koska rakennusten suojelu asemakaava-alueella on tarkoitettu toteuttaa ensisijaisesti asemakaavalla, olisi nyt hyväksyttyyn asemakaavan muutokseen tullut ottaa vähintään vanhinta makasiinirakennusta koskeva suojelumääräys.

Kun otetaan huomioon ympäröivä valtakunnallisesti arvokas kulttuuriympäristö ja siinä käytetty rakennusten pieni mittakaava, tontille rakennettavien uudisrakennusten tulee olla mittakaavaltaan sopusoinnussa arvokkaan ympäristönsä kanssa. Nyt hyväksyttyä kaavaa voidaan pitää tältä osin ylimitoitettuna ja ympäristön arvokkaaseen ja matalaan rakennuskantaan soveltumattomana. Vaikka katsottaisiin, että makasiinirakennuksilla ei ole kulttuurihistoriallista arvoa, kaupunginvaltuuston päätös on kuitenkin tältä osin lainvastainen.

Asemakaavan suhde yleiskaavaan

Keskustan osayleiskaava, joka on hyväksytty kaupunginvaltuustossa vuonna 1995, ei ole maankäyttö- ja rakennuslain mukainen oikeusvaikutteinen yleiskaava, jonka lähtökohtia voitaisiin pitää muun muassa kulttuurihistoriallisten rakennusten suojelukysymysten osalta ratkaisevana.

Asemakaavan muutoksen suhde voimassa olevaan asemakaavaan

Kaavaratkaisulla kaavanmuutosalueen rakennusoikeutta on nostettu verrattuna voimassa olevaan asemakaavaan noin 70 prosenttia. Samalla korttelialueen tehokkuusluku on noussut 0,8:sta 1,37:ään. Rakennusoikeuden huomattavaa lisäystä ei voida pitää perusteltuna, kun otetaan huomioon korttelialueen muu rakennuskanta ja aluekokonaisuuden kulttuurihistoriallinen arvo. Makasiinitontin tehokkuutta ei voida verrata kortteleiden I-6 ja I-5 tehokkuuslukuihin, sillä ne on kokonaan rakennettu asuinkerrostaloiksi lähiötyyliin. Sen sijaan tontin rakentamistehokkuus olisi tullut suhteuttaa saman korttelin puutaloalueeseen sekä läheisen niin sanotun Tallipihan alueeseen.

Voimassa olevan asemakaavan määrittelemän rakennusoikeuden puitteissa on mahdollista säilyttää korttelialueella vanhin ja arvokkain makasiinirakennus ja osoittaa se uudiskäyttöön. Loppuosa voimassa olevan asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta voidaan käyttää asuntorakentamiseen. Tätä ratkaisua voidaan pitää myös maanomistajan kannalta kohtuullisena, kun sitä verrataan alueen nykykäyttöön varastoalueena.

Kaavaselostuksessa kuvattuja ja Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuriselvityksen antamia lähtökohtia ei ole otettu asemakaavan muutoksessa huomioon, vaan kaava sallii kulttuurihistorialliseen kokonaisuuteen kuuluvien makasiinirakennusten purkamisen. Kaavaselostukseen ei liity myöskään yksityiskohtaista inventointia makasiinirakennusten historiasta ja niiden nykykunnosta eikä kaavan laadinnan yhteydessä ole selvitetty riittävästi rakennusten uudiskäytön mahdollisuuksia. Varsinkin vanhimman makasiinirakennuksen osalta kaavaan liittyviä selvityksiä on tältä osin pidettävä puutteellisina.

Kaavanmuutos sallii kuuden uuden asuinkerrostalon sekä erillisen sosiaali-, liike- ja toimistotiloja sisältävän rakennuksen rakentamisen korttelialueelle. Rakennusoikeutta kaavaan sisältyy yhteensä 7 480 kerrosneliömetriä ja uudisrakennusten kerrosluku vaihtelee kahdesta ja puolesta viiteen ja puoleen. Kaavaratkaisun ei voida mittakaavallisesti katsoa sopeutuvan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen rakennuskokonaisuuteen, johon kuuluvat samassa korttelissa sijaitseva Finlaysonin kirkko ja 1800-luvulta peräisin olevat yksikerroksiset puiset asuinrakennukset sekä Tallipihan alue. Uudisrakennukset muodostavat kohtuuttoman suuren kontrastin erityisesti suhteessa kirkkorakennukseen.

Kaavoitussopimus ja maanomistajan etujen yksipuolinen huomioon ottaminen

Asemakaavan selostuksesta käy ilmi, että kaavan muuttaminen perustuu 21.5.1987 allekirjoitettuun kaupungin ja maanomistajan väliseen muistioon ja myöhemmin maanomistajan tekemiin kaavoitusaloitteisiin. Kiinteistönomistajan intresseille on asetettu kohtuuttoman suuri painoarvo ja edellä mainittua neuvottelumuistiota on pidetty eräänlaisena kaavoitussopimuksena. Kaavoitussopimuksin tai muutoin ei voida syrjäyttää asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä asetettuja sisältövaatimuksia.

Tampereen kaupunginhallitus on valitusten johdosta antamassaan lausunnossa esittänyt, että valitukset hylätään. Kaupunginhallitus on muutoin lausunut muun ohella seuraavaa:

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan muutostyö on käynnistetty vuonna 1995 ja kaavan valmisteluaineisto on ollut nähtävillä vuonna 1999, joten maankäyttö- ja rakennuslain siirtymäsäännösten nojalla asiassa on noudatettu rakennuslain menettelysäännöksiä. A ry:n muistutukseen annettavasta vastauksesta esittämä väite on siksi perusteeton.

Kaavan lähtökohdat ja tavoitteet

Museoviraston ja ympäristöministeriön vuonna 1993 julkaisemassa selvityksessä "Rakennettu kulttuuriympäristö. Valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt" ei mainita Finlaysonin puuvillamakasiineja Tammerkosken aluetta koskevassa kohdekuvauksessa. Mainitsematta jättäminen tarkoittaa, ettei makasiinitontti kuulu kyseiseen alueeseen. Toisenlainen lähtökohta on tulkinnanvarainen eikä täytä vaatimusta hyvän hallinnon ennakoitavuudesta. Rakennetun ympäristön uudet arvottamiset on esitettävä ja hyväksyttävä säädetyssä järjestyksessä eikä kaavakohtaisissa lausunnoissa, kuten Museovirasto on tehnyt.

Pirkanmaan 3. seutukaavan selostuksen mukaan valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaat kulttuuriympäristöt on esitetty Tampereen seutukaavaliiton julkaisussa Pirkanmaan kulttuurihistorialliset kohteet. Makasiinitontti ei sisälly mainitussa julkaisussa rajattuihin alueisiin tai siinä esitettyihin kuvauksiin. Makasiineilla ei siten ole myöskään seutukaavassa vahvistettua maakunnallista arvoa.

Makasiinien paikallisesta arvosta yksittäisinä rakennuksina tai kokonaisuuden osina esitetyt käsitykset ovat ristiriitaisia. Kaavatyötä varten hankituissa asiantuntijalausunnoissa ja julkaisussa Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri (1998) on korostettu varsinkin vanhimman makasiinin arvoa. Toisten asiantuntijoiden laatiman arvion perusteella keskustan osayleiskaavassa (1995) makasiineja ei ole nähty säilyttämisen arvoisiksi.

Seutukaavassa alue on varattu keskustatoimintojen alueeksi ja oikeusvaikutuksettomassa osayleiskaavassa pääosin kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi. Niiden antama lähtökohta painottaa selkeästi tehokasta asunto- ja muuta keskustarakentamista.

Tampereen kaupungin, Asko Oy:n ja Oy Finlayson Ab:n neuvottelumuistiota 20.3.1987 ei ole kaavoitusyksikössä pidetty kaavoitussopimuksena. Muistion ne kohdat, jotka koskevat makasiinitonttia, ovat olleet kaavan laadinnan lähtökohtia. Muistioon kirjatut tavoitteet makasiinitontin osalta vastaavat täysin seutukaavan sekä keskustan osayleiskaavojen 1986 ja 1995 tavoitteita eikä voimassa oleva asemakaava estä makasiinien purkamista.

Kaavaratkaisu

Kaavaratkaisu vaalii tontin ympäristössä olevaa arvokasta kulttuuriympäristöä sopeuttamalla uudisrakentamisen sen mittakaavaan ja rakennustapaan. Samalla ratkaisu ottaa huomioon kuitenkin myös tontin länsipuolisen alueen mittakaavan.

Kaavanmuutostyön aikana kaavoitusyksikkö ja kiinteistönomistaja ovat tutkineet vanhimman makasiinin käyttömahdollisuuksia tontin uudisrakentamista palvelevana tilana lukuisissa luonnoksissa. Makasiiniin on soviteltu asuntoja, toimistoja, varastoja ja autosuojia. Huonetilojen rakentaminen makasiiniin on osoittautunut mahdottomaksi, koska Museovirasto ei hyväksy sen vanhojen ulkoseinien aukottamista. Asumista palvelevaksi varastoksi tai autosuojaksi makasiini on taas liian suuri. Makasiinin käytön liittämistä tontin ulkopuoliseen, esimerkiksi Tallipihan toimintaan kaavoitusyksikkö ei ole tutkinut, koska kaupunki ei aio hankkia rakennusta omistukseensa. Kiinteistönomistajan tavoitteena ei taas ole irrottaa makasiinin käyttöä tontin muusta käytöstä.

Selvitykset ja arvioinnit

Tontin rakennukset ovat olleet mukana Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuurin selvitystyön inventoinneissa vuosina 1996-1998. Tuolloin niistä on laadittu inventointikortit. Lisäksi yksityiset suunnittelutoimistot tutkivat makasiineja kiinteistönomistajan antamaan suunnittelutehtävään liittyen. Samoin kaavoitusyksikkö selvitti rakennusten kuntoa asemakaavan muutostyötä varten. Näistä tutkimuksista ei laadittu kirjallisia raportteja. Kaavoitusyksikkö arvioi kaavanmuutoksen vaikutuksia kaavaselostuksen kohdassa 5.4.

Pirkanmaan liitto on valitusten johdosta antamassaan lausunnossa todennut, että Finlaysonin makasiinitontin asemakaava-alue on voimassa olevassa Pirkanmaan 3. seutukaavassa osoitettu taajamatoimintojen alueeksi. Kaavanmuutosalue on myös osa seutukaavan valtakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöä (Tammerkosken teollisuusmaisema ak 701). Edelleen alue on yksi ympäristöministeriön nimeämistä kansallismaisema-alueista.

Yleispiirteisenä suunnitelmana seutukaavassa ei normaalisti esitetä yksittäisiä suojeltavia rakennuksia pistemäisinä varauksina. Siten seutukaavan liiteosan arvokkaita kulttuuriympäristöjä koskevat aluekuvaukset eivät ole yksittäisten alueiden ja rakennusten osalta kattavia, vaan yksityiskohtaisemman kaavoituksen yhteydessä voidaan aluerajauksiin tehdä paikallisista olosuhteista johtuvia vähäisiä tarkennuksia sekä määritellä tarkemmin suojeltavat rakennuskohteet. Siten ei myöskään seutukaavan Tammerkosken teollisuusmaiseman aluekuvaus ole yksittäisten rakennusten osalta kattava. Seutukaavan selostusosa perustuu tältä osin raportin "Rakennettu kulttuuriympäristö" (Museoviraston julkaisu 16, Helsinki 1993) kuvauksiin.

Tammerkosken teollisuusmaiseman teollisen kulttuurihistorian poikkeuksellisen suuret arvot huomioon ottaen seutukaavan periaatteiden mukaisesti alueen yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa tulee korostua alueen teollisuushistoriallisten arvojen säilyttäminen.

C Oy on kaavanmuutoksen kohteena olevan tontin omistajana antanut selityksen.

B, Museovirasto ja Pirkanmaan ympäristökeskus ovat kukin antaneet vastaselityksen.

A ry:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.

Pirkanmaan ympäristökeskus on antanut selityksen Tampereen kaupungin toimittaman lisäaineiston johdosta.

3. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätös

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on toimitettuaan asiassa katselmuksen hylännyt valitukset. Hallinto-oikeuden päätöksen perusteluissa on viitattu kuntalain 90 §:ään, maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ään, 39 §:n 2 momentin 8 kohtaan, 50 ja 54 §:ään, 57 §:n 2 momenttiin, 65 §:n 2 momenttiin, 204 ja 210 §:ään, rakennuslain (370/1958) 26 §:n 1 momenttiin (626/1969) ja maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momenttiin sekä johtopäätöksinä lausuttu muun ohella seuraavaa:

Selvitysten riittävyys

Kaupunginhallituksen hallinto-oikeudelle antamasta lausunnosta ilmenee, että makasiinirakennukset ovat olleet mukana Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuurin selvitystyön inventoinneissa 1996-1998. Kaavoitusyksikkö on myös selvittänyt rakennusten kuntoa. Kaavaselostuksesta ilmenee, että kaavanmuutoksen vaikutuksina rakennettuun ympäristöön on arvioitu yhdyskuntarakenteellisia ja sosiaalisia vaikutuksia sekä vaikutuksia kaupunkikuvaan ja alueen kulttuurihistorialliseen kokonaisuuteen. Myös vaikutuksia luontoon ja luonnonympäristöön on arvioitu. Kaupunginhallituksen lausunnosta ilmenee myös, että kaavoitusyksikkö ja maanomistaja ovat tutkineet vanhimman makasiinin käyttömahdollisuuksia muun muassa asuntona, toimistona, varastona ja autosuojana.

Kun otetaan vielä huomioon kaupunginhallituksen lausunnosta ilmenevät seikat liikenteeseen liittyvistä selvityksistä, kaupunginvaltuuston päätös perustuu riittäviin selvityksiin.

Kaupungin vastaus muistutukseen

A ry on valittanut sillä perusteella, ettei kaupunki ole vastannut yhdistyksen tekemään muistutukseen 6.4.- 8.5.2000 toimitetun nähtävilläpidon jälkeen.

Kaavaselostuksesta ilmenee, että tuon vaiheen muistutukset on jäljennetty kokonaisuudessaan asemakaavaselostukseen kohtaan suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset. Muistutuksiin ei ole valmisteltu erikseen vastauksia, koska nähtävilläpidon jälkeen kaavoitusyksikkö tarkasteli uudelleen kaavamuutoksen tavoitteita. Edelleen kaupunginvaltuuston pöytäkirjasta ilmenee, että 27.9.-29.10.2001 toimitetun uuden nähtävilläpidon jälkeen tehdyt muistutukset ja niihin annetut vastaukset on otettu valtuuston pöytäkirjaan, josta on annettu tieto valittajalle. Valittajan muistutuksen johdosta on näin ollen ilmoitettu kaupungin perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen, niin kuin maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n 2 momentissa edellytetään. Kaupunki ei ole menetellyt lainvastaisesti, kun käsittelyn aikaisemmassa vaiheessa tehtyyn muistutukseen ei ole erikseen vastattu.

Finlaysonin alueen käyttöä koskeva neuvottelumuistio

Maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:n (132/1999) mukaan kunnan tekemät kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät sopimukset eivät syrjäytä kaavoitukselle tässä laissa asetettuja tavoitteita tai sisältövaatimuksia.

Kaupunki, Asko Oy ja Oy Finlayson Ab ovat 20.3.1987 tehneet käymistään Finlaysonin aluetta koskevista neuvotteluista neuvottelumuistion. Muistion 2 kohdan mukaan muistiossa ei ole tarkoitus sopia asemakaavan muutoksen sisällöstä.

Tuohon aikaan maankäyttösopimuksia ei mainittu lainsäädännössä, mutta silloinkaan kaavoitus- tai muulla maankäyttösopimuksella ei voitu ratkaista rakennuslainsäädännön mukaisessa järjestyksessä laadittavan kaavan sisältöä. Vuoden 2000 alusta lukien voimaan tullut maankäyttö- ja rakennuslain 11 § on selkeyttänyt sopimusten suhdetta kaavoitukseen. Asemakaavan muutos on käynnistetty rakennuslain voimassa ollessa ja myöhemmin sen laadinnassa ja sisällössä on noudatettu maankäyttö- ja rakennuslain säännöksiä. Neuvottelumuistio ei ole velvoittanut kaupunkia tietynlaisen kaavan hyväksymiseen. Kaupungilla on ollut oikeus neuvottelumuistiosta ilmenevien neuvottelujen käymiseen eikä asemakaavamuutoksen hyväksyminen ole muistion laatimisen vuoksi lainvastainen.

Asemakaavan muutoksen sisällön lainmukaisuus

Makasiinit

Valtioneuvoston päätös valtakunnallisista alueidenkäyttötavoitteista on tullut voimaan vasta kaavaehdotuksen nähtävillepanon jälkeen eikä se sen vuoksi tule sovellettavaksi.

Asemakaavanmuutosalue sijaitsee Pirkanmaan 3. seutukaavan mukaisella keskustatoimintojen alueella. Se on myös osa seutukaavan valtakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöä Tammerkosken teollisuusmaisema ak 701. Seutukaava on Tammerkosken teollisuusmaiseman osalta samansisältöinen kuin Museoviraston ja ympäristöministeriön vuonna 1993 julkaisema selvitys Rakennettu kulttuuriympäristö, valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt (Museoviraston julkaisu 16, Helsinki 1993). Julkaisu perustuu puolestaan Tampereen seutukaavaliiton julkaisuun "Pirkanmaan kulttuurihistorialliset kohteet" (1990), jossa on esitetty alueen valtakunnallisesti ja maakunnallisesti arvokkaat kulttuuriympäristöt.

Museoviraston julkaisun kohdekuvauksessa on lueteltu Tammerkosken teollisuusmaisema-alueen rakennuksia, kuten tehdasalueen tuotantorakennukset. Niistä etäämmällä olevista makasiinirakennusten kanssa samassa korttelissa olevista rakennuksista on mainittu asuinrakennukset ja Finlaysonin kirkko sekä viereisessä korttelissa Kuninkaankadulla vanha ajurien asunto- ja tallialue. Nyt kysymyksessä olevia makasiinirakennuksia ei kuitenkaan ole mainittu.

Julkaisun laadintaa koskevan jakson mukaan alkuperäisen tutkimussuunnitelman mukaan selvitykseen oli tarkoitus sisällyttää valtakunnallisesti merkittävät yksittäiset rakennukset. Käytettävissä oleva tietämys kulttuurihistoriallisesti arvokkaasta rakennuskannasta ei kuitenkaan ole mahdollistanut luotettavaa valintaa. Edelleen julkaisun mukaan laajempien kokonaisuuksien kohdeselostuksissa on paikoin kuvailtu alueelle tunnusomaisia yksittäisiä rakennuksia, jotka on suojeltu lailla tai asetuksella, tairakennuksia, jotka kuvastavat alueen kulttuurihistoriallista luonnetta. Yksittäisten rakennusten mainitsematta jättäminen ei kuitenkaan merkitse välttämättä vähäisempää kulttuurihistoriallista arvoa.

Makasiinien arvo ei ole myöhemmissäkään selvityksissä selvä. Vuoden 1995 keskustan oikeusvaikutuksettomassa osayleiskaavassa makasiineja ei ole päädytty säilyttämään. Julkaisussa Tampereen kantakaupungin rakennuskulttuuri (1998) on korostettu varsinkin vanhimman makasiinirakennuksen arvoa.

Edellä sanotun perusteella erityisesti vanhimmalla makasiinilla on kiistatta kulttuurihistoriallista arvoa, koska se kuuluu Finlaysonin aluekokonaisuuteen ja sijaitsee Tammerkosken teollisuusmaiseman alueella. Edellä mainitut seikat huomioon ottaen asia ei ole kuitenkaan niin selvä, että kysymys makasiinirakennusten säilyttämisen tarpeesta rakennetun ympäristön vaalimisen kannalta voitaisiin ratkaista edellä mainittujen selvitysten ja seutukaavan perusteella.

Alue on seutukaavassa keskustatoimintojen aluetta. Sillä painottuu tehokas asunto- ja muu keskustarakentaminen. Asemakaavan kaavaselostuksen mukaan tontin omistaja on teettänyt neljällä eri suunnittelutoimistolla lukuisia rakennussuunnitelmaluonnoksia tontin käytöstä asuinrakentamiseen. Vaihtoehtoina on tutkittu rakennusten osittaista säilyttämistä yhdistettynä uudisrakentamiseen tai tontin täydellistä uudelleenrakentamista.

Makasiineja on käytetty puuvillan varastoimiseen etäämmällä varsinaisesta tehdasalueesta. Makasiinit sijaitsevat Näsilinnankadun suuntaisesti. Makasiineista vanhin sijaitsee lännessä kadun varressa ja se on rakennettu 1875. Se on 1 600 neliömetrin suuruinen ja se on massiivitiilirunkoinen. Makasiini jakautuu viiteen tiiliseinällä erotettuun maapohjaiseen palo-osastoon. Osastoissa on järeät kattoa kannattelevat puurakenteet. Eteläisin osasto on jaettu kahdella teräsbetonisella välipohjalla kolmikerroksiseksi. Kaksi muuta varastorakennusta on rakennettu 1960-luvulla. Vanhin makasiini ei muodosta erillistä yhtenäistä rakennusta, vaan siihen on liitetty toinen 1960-luvulla rakennetuista varastorakennuksista. Rakennukset ovat ikkunattomia ja lämpöeristämättömiä ja varustettu rautaovin.

Vanhimman makasiinin käyttömahdollisuuksia muun muassa asuntona, toimistona, varastona ja autosuojana on tutkittu. Huonetilojen rakentaminen makasiiniin muuttamatta rakennuksen luonnetta on osoittautunut mahdottomaksi. Asumista palvelevaksi varastoksi tai autosuojaksi makasiini taas on liian suuri. Uudempien 1960-luvulla rakennettujen makasiinien merkitys on vähäisempi eikä niillä niiden ikä huomioon ottaen ole sellaista arvoa kuin vanhimmalla makasiinirakennuksella.

Makasiinien toiminnallinen yhteys teollisuusalueeseen katkesi 1980-luvulle tultaessa, kun teollinen tuotanto puuvillatehtaalla päättyi. Makasiinit ovat sen jälkeen olleet tyhjillään tai tilapäiskäytössä. Vaikka makasiinit ovat osa Finlaysonin alueen kokonaisuutta, ne poikkeavat korttelin muista rakennuksista eli asuinrakennuksista ja kirkosta. Rakennuksilla eienää ole niiden alkuperäistä käyttötarkoitusta eikä niille ole voitu osoittaa uutta käyttötarkoitusta. Tontin käytön muuttuminen varastokäytöstä asumiskäyttöön liittää tontin kaupunginosan muuhun asuinalueeseen. On myös otettava huomioon, että Finlaysonin alueen arvokkain ja keskeisin rakennus- ja teollisuushistoriallinen kokonaisuus on suojeltu rakennussuojelulain nojalla. Makasiineilla ei ole sellaista arvoa ja käyttöä, että niiden purkaminen olisi maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyn rakennetun ympäristön vaalimisen tai rakennettuun ympäristöön liittyvien erityisten arvojen hävittämiskiellon vastaista. Asemakaavan muutos ei ole laissa säädettyjen yleiskaavan ja asemakaavan sisältövaatimusten vastainen, vaikka siihen ei ole otettu varastorakennuksen suojelemisen turvaavia kaavamääräyksiä.

Kaavan tehokkuus ja sopeutuminen ympäristöön

Makasiinitontti sijaitsee aivan kaupungin ydinkeskustan tuntumassa, mutta kaupallisesta keskustasta poiketen kulttuuripainotteisessa ympäristössä. Tontin länsipuolella on 1970-luvulla rakentunutta, lähiöhenkistä asuinkerrostalojen aluetta. Tontin pohjoispuolella sijaitsevat Näsinpuiston virkistysalue ja rakennuskannaltaan entisöity Finlaysonin tallipiha sekä Taidekeskus Mältinranta. Idässä alue liittyy Finlaysonin kirkon tontin välityksellä Finlaysonin palatsin kunnostettuun puutarha-alueeseen ja sen eteläpuoliseen Finlaysonin tuotanto- ja konttorirakennusten alueeseen, jonka käyttö on voimakkaassa muutostilassa. Etelässä, samassa korttelissa alue rajoittuu Finlaysonin toimihenkilöille rakennettujen puisten asuintalojen tonttiin. Sen rakennukset on määrätty säilytettäviksi. Ne muodostavat arvokkaan ja ehyen vuosisadanvaihteen katunäkymän Puuvillatehtaankadulle.

Makasiinitontin tehokkuusluku on 1,37. Viereisen kerrostalokorttelin 2 tehokkuusluku on 1,44, korttelin 5 korttelitehokkuusluku on 1,91 ja korttelin 6 korttelitehokkuusluku on 1,07. Viimeksi mainitussa korttelissa tontin 42, joka on Näsijärvenkadun ja Näsilinnankadun kulmauksessa makasiinia vastapäätä, tonttitehokkuusluku on 2,17.

Kaavan toteuttaminen muuttaa makasiinien sulkeutuneen muurimaisen luonteen kirkon luota kohti pohjoiskulmaa porrastetusti kohoaviin rakennuksiin. Tämän vuoksi kirkon ympäristöä hallitseva asema säilyy. Lähimpänä kirkkoa on rakennusala, jolle saa rakentaa yksikerroksisen rakennuksen. Tontin eteläreunalla olevalle rakennusalalle saa rakentaa enintään kaksi- ja puolikerroksisen rakennuksen. Näsilinnankadun suuntaisille kahdelle rakennusalalle saa rakentaa enintään neljä- ja puolikerroksisen rakennuksen. Näsijärvenkadun varrelle saa rakentaa enintään kolme- ja puolikerroksisen rakennuksen ja tämän viereen enintään neljä- ja puolikerroksisen rakennuksen. Näsilinnankadun ja Näsijärvenkadun risteykseen osoitetulle rakennusalalle saa rakentaa enintään viisi- ja puolikerroksisen rakennuksen.

Kaavaratkaisussa on otettu huomioon sekä samassa korttelissa olevat suojellut yksikerroksiset asuinrakennukset että Finlaysonin kirkko. Kaavassa on lisäksi määräyksiä uudisrakennusten rakennus- ja kattamisaineiden, julkisivujen värien ja julkisivujen rakennustaiteelliseen käsittelyyn liittyvien yksityiskohtien sopeutumisesta ympäröiviin rakennuksiin ja korttelikokonaisuuteen. Kattomuotona on käytettävä satulakattoa. Kattokaltevuus määrätään tontin eteläpuolisten Finlaysonin vanhojen asuinrakennusten mukaiseksi ja harjasuunta katujen suuntaiseksi. Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ylin korkeusasema on määrätty. Näsilinnankadun varrella oleva puurivi on säilytettävä. Rakennuslupahakemukseen on liitettävä sellainen julkisivupiirustus, joka osoittaa uudisrakennuksen sopeutumisen ympäristöönsä.

Kaavaratkaisu vaalii tontin ympäristön arvokasta kulttuuriympäristöä. Uudisrakennukset sopeutuvat niiden porrastus huomioon ottaen sen mittakaavaan ja rakennustapaan. Aivan tontin länsireunassa on otettu huomioon myös viereisen kerrostalokorttelin rakennusten korkeus, mutta korkeus jää selvästi matalammaksi.

Asemakaavan muutos ei ole asemakaavan sisältövaatimusten vastainen.

4. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

4.1. Valitukset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

4.1.1. Pirkanmaan ympäristökeskuksen valitus

Pirkanmaan ympäristökeskus on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Tampereen kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksensa tueksi ympäristökeskus on viitannut aikaisemmin lausumaansa ja esittänyt muun ohella seuraavaa:

Makasiinirakennusten arvo

Finlaysonin ydinalueeseen kuuluvista kulttuurihistoriallisesti arvokkaista rakennuksista suurin osa on suojeltu vuonna 1995 vahvistetun asemakaavan määräyksin. Vain Finlaysonin alueen vanhin teollisuusrakennus eli vuonna 1837 valmistunut niin sanottu kuusivooninkinen on suojeltu rakennussuojelulain nojalla. Asemakaavalla on suojeltu myös Finlaysonin tehtaan historiaan kiinteästi liittyviä rakennuksia nyt kyseessä olevan alueen välittömässä läheisyydessä. Asemakaavalla tapahtuva suojelu on ensisijaista rakennussuojelulain nojalla tapahtuvaan suojeluun nähden. Rakennuksilla voi lisäksi olla paitsi valtakunnallista, myös maakunnallista ja paikallista arvoa. Asemakaavalla tapahtuvaa suojelua ei voida rajoittaa koskemaan vain valtakunnallisesti kaikkein merkittävintä rakennuskantaa. Kun otetaan huomioon maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n säännös asemakaavan sisältövaatimuksista, myös muita kuin rakennussuojelulain 2 §:ssä tarkoitettuja rakennuksia voidaan ja tuleekin suojella asemakaavalla.

Makasiinien arvoa osana Finlaysonin tehdasalueen kokonaisuutta lisää se, että tehdas toimiessaan erityisesti 1800-luvulla oli eräänlainen itsenäinen yhteisö Tampereen kaupungin sisällä. Tehdas oli rakennuttanut paitsi suoranaisesti teolliseen toimintaan liittyviä rakennuksia myös muun muassa tehtaan johtajien ja työväestön asuinrakennuksia, Finlaysonin kirkon sekä tehtaan toimintaan liittyviä palvelurakennuksia, kuten postitoimiston ja kaupan. Finlaysonin alue on siten ollut poikkeuksellisen monipuolinen kokonaisuus, johon kuuluvien, alkuperäiseltä toiminnaltaan erilaisten rakennusten säilyttäminen on merkityksellistä osana valtakunnallista ja paikallista rakennusperintöä.

Finlaysonin teollisuuslaitosten välittömässä yhteydessä ovat säilyneet alkuperäisessä tai sitä vastaavassa asussa Puuvillatehtaankadun eteläpuolella sijaitsevat asuinrakennukset ja entinen postitalo, niin sanottu tehtaan ajurikortteli eli Tallipihan alue sekä nyt kysymyksessä oleva korttelialue, jolla sijaitsevat Finlaysonin kirkko, yksikerroksiset asuinrakennukset Puuvillatehtaankadun varrella sekä makasiinirakennukset. Kaikki alueen rakennukset on uudempia makasiinirakennuksia lukuun ottamatta rakennettu vuosina 1837-1909. Rakennukset muodostavat yhtenäisen kokonaisuuden, joka edustaa sekä aikakautensa teollista että siihen liittyvää yhteiskunnallista kehitysvaihetta.

Sitä seikkaa, että makasiinirakennukset poikkeavat ympäröivästä rakennuskannasta varastoluonteensa johdosta, ei ole pidettävä makasiinirakennusten arvoa vähentävänä tekijänä. Makasiinirakennusten arvo osana kokonaisuutta on suurempi kuin niiden arvo yksittäisinä rakennuksina. Alueen sijainti Finlaysonin ydinalueen ulkopuolella ei myöskään vähennä makasiinien teollisuushistoriallista arvoa. Finlaysonin tehtaan vaikutus ulottui varsin laajalle alueelle, josta säilyneitä osia ovat edellä mainittujen korttelialueiden lisäksi muun muassa työläismuseokorttelina toimivat työväestön asuinrakennukset Amurin kaupunginosassa sekä tehtaan johtajiston asunnoiksi rakennetut Pikkupalatsi Hämeenpuiston varrella ja Milavida Näsinpuistossa.

Makasiinirakennukset olivat käytössä 1980-luvulle saakka. Teollisen toiminnan päättyminen koko Finlaysonin alueella on merkinnyt sen rakennuskannan käyttötarkoituksen muutosta liike-, toimisto-, kulttuuri- ja vapaa-ajan tiloiksi. Muutos on tapahtunut hallitusti siten, että suurin osa vanhasta rakennuskannasta on voitu osoittaa tuottavaan uuskäyttöön alueen uudistetun asemakaavan pohjalta.

Vuonna 1995 hyväksytty oikeusvaikutukseton osayleiskaava on Finlaysonin alueen osalta vanhentunut. Kaavalla ei ole muutoinkaan voitu ratkaista rakennusten kulttuurihistoriallisia arvoja ja säilyttämistarpeita.

Vuonna 1875 rakennettu makasiinirakennus on rakennushistoriallisesti arvokas osa 1800-luvulla syntynyttä kokonaisuutta, ja sen purkamisen salliminen merkitsisi maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa tarkoitetun rakennetun ympäristön erityisten arvojen hävittämistä. Kaupunginvaltuuston päätös on tästä syystä lainvastainen.

Uudemmat makasiinirakennukset liittyvät kiinteästi Finlaysonin teolliseen historiaan, mutta niillä ei ole samanlaista rakennushistoriallista arvoa kuin vanhimmalla makasiinirakennuksella. Korttelin tämä osa voidaan korvata uudisrakennuksin edellyttäen, että uudisrakentamisen mittakaava sovitetaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön ja rakennuskantaan.

Kaavan kohtuullisuus maanomistajalle

Kaavaratkaisun vaihtoehtoina on tutkittu rakennusten osittaista säilyttämistä yhdistettynä uudisrakentamiseen tai tontin täydellistä uudelleen rakentamista. Kaupungin ilmoituksen mukaan vanhimman rakennuksen soveltuvuutta asunto-, toimisto- sekä asumiseen liittyvään varasto- ja pysäköintikäyttöön on selvitetty. Käyttötarkoituksia on rajattu, koska kiinteistön omistajan tavoitteena on ollut rakennuksen kytkeminen tontin muuhun käyttöön.

Laajarunkoisen vanhan teollisuusrakennuksen uuskäytön kannalta asunto- ja toimistokäyttö, joka perustuu tilojen jakamiseen pieniin yksiköihin, on usein epätarkoituksenmukaista. Uuskäyttö erilaisina laajempaa yhtenäistä tilaa edellyttävinä työ- ja toimitiloina sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan palvelujen sijoituspaikkana on helpommin sovitettavissa muun muassa vanhimman makasiinirakennuksen runkoon.

Vanhimman makasiinirakennuksen uuskäyttöä ei ole selvitetty riittävästi. Rakennuksen keskeinen sijainti ja hyvä saavutettavuus antavat todennäköisesti useita mahdollisuuksia rakennuksen uuskäytölle siten, että rakennuksen säilyvyys ja kulttuurihistoriallinen arvo voidaan turvata.

Arvioitaessa kaavan kohtuullisuutta lähtökohdaksi ei voida asettaa alueelle sijoitettavissa olevaa maksimaalista rakennusoikeutta. Kohtuullisen hyödyn määrittämisessä tulee ottaa huomioon myös tontin nykyinen, voimassa olevan asemakaavan mukainen käyttötarkoitus ja rakentamistehokkuus. Kaavaratkaisu, jossa vanhin makasiinirakennus säilytettäisiin ja sen uuskäyttö mahdollistettaisiin käyttötarkoitusta muuttamalla ja jossa uudempien makasiinirakennusten tilalle osoitettaisiin arvokkaan ympäristön mittakaavaan sopeutuva määrä uudisrakentamista, on alueen arvot huomioon ottaen maanomistajan kannalta kohtuullinen. Vaikka Finlaysonin alueella asemakaavalla suojeltujen rakennusten määrä on merkittävä, suojelumääräykset eivät ole kohtuuttomia, ja alue on laajasti hyvin tuottavassa käytössä.

Kaavan tehokkuus ja sopeutuminen ympäristöön

Asemakaavassa osoitettu rakentamistehokkuus johtaa siihen, ettei rakentaminen sopeudu välittömässä läheisyydessä sijaitsevaan asemakaavalla suojeltuun tai suojeltavaan ympäristöön. Asemakaavan toteuttaminen johtaa siihen, että alkuperäisessä tai sitä vastaavassa asussa säilynyt kulttuurihistoriallisesti arvokas alue pirstoutuu. Kaavan mahdollistama uudisrakentaminen rikkoisi myös vielä säilyneen mittakaavallisen yhtenäisyyden Puuvillatehtaankadun ja Tallipihan alueiden välillä. Asemakaavan lähtökohdaksi on asetettava yksinomaan sopeutuminen Näsilinnankadun itäpuolisten korttelialueiden mittakaavaan ja vanhaan rakennuskantaan. Näsilinnankatu muodostaa selkeän rajan uudemman kerrostalorakentamisen ja Finlaysonin alueen välillä ja se on omiaan osoittamaan myös alueiden ajalliset ja historialliset kerrostumat.

Kaavamuutos ei riittävästi ota huomioon lähialueen rakennettuun ympäristöön sisältyviä arvoja eikä se siten täytä maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa asetettua asemakaavan sisältövaatimusta rakennetun ympäristön vaalimisesta.

4.1.2. A ry:n valitus

Yhdistys on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Tampereen kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksensa tueksi yhdistys on toistanut hallinto-oikeudelle tekemässään valituksessa esittämänsä valitusperusteet ja niiden perustelut sekä muun ohella lausunut, että valituksenalaista kaavaratkaisua, joka sallii makasiinirakennusten purkamisen, ei voida perustella sillä kaupungin esittämällä perusteella, että makasiinien suojelutavoitteet pitäisi suhteuttaa koko Finlaysonin alueella jo toteutettuun tai vielä toteutettavaan asemakaavalliseen suojeluun. Finlaysonin alueen erilliset asemakaava-alueet eivät aiheuta velvoitteita toisiinsa nähden. Vuonna 1987 tehty neuvottelumuistio on lainvastaisesti sitonut kaavoitusta.

4.1.3. B:n valitus

B on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Tampereen kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksensa tueksi B on esittänyt muun ohella seuraavaa:

Rakennusinventointi on tehty puutteellisesti, koska vanhin makasiinirakennus on jäänyt pois monista paikallisista ja kansallisistakin inventoinneista. Vuonna 1987 allekirjoitettu neuvottelumuistio on ohjannut kaavoitusta, mistä syystä alueen säilyttämistavoitetta on pidetty yksityiselle maanomistajalle kohtuuttomana. Koska kaupunki ei ole hankkimassa aluetta omistukseensa, alueen liittämistä toiminnallisesti esimerkiksi läheiseen tallipihaan ei ole selvitetty. Pelkästään tämä peruste ei kuitenkaan voi olla kaavoituksen lähtökohtana. Makasiinirakennuksille soveltuvia käyttötarkoituksia ei ole selvitetty riittävästi. Alue soveltuisi esimerkiksi lasten ja nuorten kulttuurikeskukseksi.

4.1.4. Museoviraston valitus

Museovirasto on valituksessaan vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden ja Tampereen kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan.

Vaatimuksensa tueksi Museovirasto on uudistanut aikaisemmin esittämänsä sekä lausunut muun ohella seuraavaa:

Kysymyksessä oleva tontti liittyy saumattomasti Tammerkosken teollisuusalueeseen ja se on sekä historiallisesti että toiminnallisesti erottamaton osa Finlaysonin tehdasalueen teollisuushistoriallisesti merkittävää kokonaisuutta.

Museoviraston ja ympäristöministeriön vuonna 1993 julkaisemaan selvitykseen "Rakennettu kulttuuriympäristö. Valtakunnallisesti merkittävät kulttuurihistorialliset ympäristöt" sisältyvät kohderajaukset ovat karttojen mittakaavasta johtuen vain suuntaa-antavia ja siten luonteeltaan ohjeellisia. Yksittäisten rakennusten mainitsematta jättäminen ei kuitenkaan merkitse vähäisempää kulttuurihistoriallista arvoa. Luetteloon liittyvät kohderajaukset on tarkoitettu lähtökohdaksi kaavoitukselle, jonka yhteydessä rajauksia täsmennetään.

Pirkanmaan liiton Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle antaman lausunnon mukaan myöskään Pirkanmaan 3. seutukaavan liiteosan arvokkaita kulttuuriympäristöjä koskevat aluekuvaukset eivät ole yksittäisten alueiden ja rakennusten osalta kattavia, vaan yksityiskohtaisemman kaavoituksen yhteydessä voidaan aluerajauksin tehdä paikallisista olosuhteista johtuvia vähäisiä tarkennuksia sekä määritellä tarkemmin suojeltavat rakennuskohteet. Esimerkiksi Tammerkosken teollisuusmaiseman aluekuvaus ei ole yksittäisten rakennusten osalta kattava.

Finlaysonin alueen eri osien ominaispiirteet, rakennusten alkuperäiset käyttötarkoitukset, osuus tuotantoprosessista ja yhteydet tehtaan toimintaan on mahdollista tunnistaa siitä huolimatta, että tehtaan toiminta on päättynyt ja rakennukset on kunnostettu uuteen käyttöön. Toiminnan päättyminen koskee koko aluetta, ei yksinomaan makasiineja.

Olemassa olevan rakennetun ympäristön tulee ohjata korttelin täydennysrakentamista. Valituksenalaisessa kaavaratkaisussa tontille osoitettu rakennusoikeus on liian suuri, jotta uudisrakentaminen voisi olla sopusoinnussa arvokkaan kulttuuriympäristön kanssa.

Kaavoituksen lähtökohtana tulee olla olemassa olevan rakennuskannan säilyttäminen ja uudelleenkäyttö siten, että tontin tiilimakasiineista vähintäänkin vanhin makasiini säilytetään.

4.2. Selitys ja vastaselitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

Tampereen kaupunginhallitus on selityksessään esittänyt, että valitukset hylätään. Kaupunginhallitus on uudistanut asiassa aikaisemmin esittämänsä sekä lisäksi lausunut muun ohella seuraavaa:

Finlaysonin makasiinien kulttuurihistoriallinen arvo

Tammerkosken kulttuuriympäristön aluerajausta tai sisältöä ei ole missään julkaisussa selkeästi määritelty. Asemakaavoitusta on ohjattava säädöksiin perustuvin, yksiselitteisin viranomaisohjein eikä tulkinnoilla epämääräisistä aluerajauksista ja kohdekuvauksista. Museoviraston ennakkoilmoitus makasiinitontin uudelleen arvottamisesta on jätettävä huomiotta. Esimerkiksi valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet asettavat suunnittelun lähtökohdiksi vain sellaiset viranomaisten laatimat valtakunnalliset inventoinnit, jotka perustuvat riittävän laaja-alaiseen valmisteluun. Museovirasto ei ole tähän mennessä kuullut kaupunkia sen alueella olevien kulttuuriympäristöjen arvottamisesta.

Kysymys siitä, onko makasiinitontti valtakunnallisesti arvokasta kulttuuriympäristöä, on hyvin olennainen, koska Finlaysonin makasiinirakennuksilla on haluttu nähdä arvoa ensisijaisesti sen osina. Kaikki Finlaysonin alueella tai Tammerkosken maisemassa sijaitsevat rakennukset eivät kuitenkaan ole säilyttämisen arvoisia. Museovirastokin vaatii lähinnä vanhimman makasiinin säilyttämistä, vaikka nuoremmatkin makasiinit ovat samalla alueella. Makasiinitontti on kyllä osa Finlaysonin vanhaa kaupunkia, muttei kaupunginhallituksen mukaan kuulu valtakunnallisesti merkittävään kulttuuriympäristöön. Sen takia makasiinirakennuksia on kohdeltu makasiinitontin asemakaavaa laadittaessa rakennuksina, joilla on vain paikallista arvoa.

Makasiinien uudet käyttömahdollisuudet

Vanhimman makasiinin muuttaminen uuteen käyttöön on erittäin vaikeaa. Rakennus on hyvin leveärunkoinen, kylmä, ikkunaton ja osin lattiatonkin varasto. Sekä tontin omistaja että kaupungin kaavoitusyksikkö ovat suunnitelleet vanhan makasiinin ja makasiinitontin uutta käyttöä useiden vuosien aikana. Osa suunnitelmista on esitelty Museovirastolle. Museovirasto ei ole voinut hyväksyä esimerkiksi makasiinin vaipan aukottamista ikkunoin. Tämä "rakennuksen käytön sanelemasta ja toiminnalle tunnusomaisesta arkkitehtuurista ja ulkohahmosta" kiinni pitävä asenne on tehnyt mahdottomaksi suunnitella makasiiniin asuntoja tai työ- ja toimitiloja. Sama koskee myös esitettyjä kulttuuri- ja vapaa-aikatiloja. Sellainen käyttötarkoituksen muutos edellyttää lisäksi esimerkiksi pysäköintitilojen rakentamista ja tulee tämän kokoisessa kohteessa kokonaisuudessaan niin kalliiksi, ettei kiinteistön tuotto kata muutoskustannuksia.

Makasiinin todelliset käyttömahdollisuudet ovat puuvillan varastoinnin loputtua rajoittuneet sekalaiseen varastokäyttöön, veneiden ja ajoneuvojen säilytykseen sekä kirpputoritoimintaan. Tämän laatuinen toiminta ei voi kuitenkaan jatkua kyseisellä paikalla kovin pitkään.

Kaavaratkaisun sopeutuminen ympäristöönsä

Mittakaavallista yhtenäisyyttä Puuvillatehtaankadun ja Tallipihan välillä ei ole todellisuudessa nähtävissä. Makasiinitontin monoliittimainen, kolmesta rakennuksesta ja niitä yhdistävistä muureista muodostuva rakennusmassa peittää alleen puolet koko korttelista. Se on täysin yhteismitaton ja suhteeton lähiympäristön muun rakennuskannan kanssa. Tämä umpinainen rakennuskappale on lisäksi muurattu kiinni Finlaysonin kirkon päätyyn.

Asemakaava vaalii tontin naapurissa olevaa arvokasta kulttuuriympäristöä sopeuttamalla uudisrakentamisen sen mittakaavaan ja rakennustapaan. Asemakaava ei pirsto arvokasta ympäristöä, vaan rikkoo ainoastaan makasiinitontin sulkeutuneen luonteen. Asemakaavalla uudisrakentaminen pilkotaan saman rakeiseksi kuin eteläisellä naapuritontilla ja ohjataan kauemmaksi kirkosta kuin nyt. Uudisrakennusten kerrosluvut on kaavassa määrätty pienenemään kirkkoa ja eteläpuolisia asuinrakennuksia kohti. Näillä perusratkaisuilla ja muilla kaavamääräyksillä varmistetaan uusien rakennusten sopeutuminen arvokkaaseen ympäristöönsä sekä edistetään entistä viihtyisämmän asuinympäristön syntymistä kaupungin keskustaan.

Pirkanmaan ympäristökeskus, A ry, B ja Museovirasto ovat antaneet vastaselitykset.

4.3. Katselmus ja lisäkirjoitus

Korkein hallinto-oikeus on toimittanut asiassa katselmuksen 8.12.2004. Katselmuksessa olivat edustettuina valittajat eli Pirkanmaan ympäristökeskus, A ry, B ja Museovirasto sekä Tampereen kaupunginhallitus. Lisäksi paikalla oli kysymyksessä olevan tontin omistajan eli C Oy:n edustajia. Katselmuksesta laadittu pöytäkirja on liitetty asiakirjoihin.

Museovirasto on toimittanut 22.12.2004 korkeimmalle hallinto-oikeudelle katselmuksen johdosta kirjelmän, jossa Museovirasto on täsmentänyt tontilla sijaitsevan vanhimman makasiinirakennuksen rakennusvaiheita. Museovirasto on tältä osin lausunut seuraavaa:

Arkkitehti Hannu Tylli on vuonna 2004 tehnyt lisätutkimuksia tontin rakennuksista. Lisätutkimuksissa on selvinnyt, että vuonna 1875 rakennettu makasiini on tuhoutunut tulipalossa vuonna 1892. Tontilla olemassa oleva vanhin makasiini on valmistunut palaneen paikalle samana vuonna heti tulipalon jälkeen. Betonivälipohjien rakentaminen rakennuksen eteläosaan on tutkimuksissa ajoitettu vuoteen 1927. Museoviraston mukaan vanhimman makasiinin rakentamisajankohdan täsmennys vuodesta 1875 vuoteen 1892 ei vähennä rakennuksen eikä tontin kulttuurihistoriallista arvoa.

Museovirasto on lisäksi toimittanut korkeimmalle hallinto-oikeudelle makasiinin rakennusvaiheita koskevan osuuden Tyllin diplomityöstä "Lasten ja nuorten kulttuurikeskus Finlaysonin puuvillamakasiineihin".

5. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian ja hylkää valitukset. Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

1. Tutkimukset ja selvitykset

1.1. Säännökset

Rakennuslain (370/1958) 1.1.2000 lukien kumonneen maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen (895/1999) 1 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset:
1) ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön;
2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon;
3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin;
4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen;
5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön.

1.2. Oikeudellinen arviointi

Valitusten mukaan kaavan valmistelu on perustunut puutteellisiin selvityksiin erityisesti sen johdosta, ettei sellaisia vaihtoehtoja kaavaratkaisuiksi, joissa tontilla oleva vanhin makasiinirakennus olisi määrätty suojeltavaksi, ole esitetty.

Asiakirjoista saatavan selvityksen perusteella nyt kysymyksessä oleva kaavaratkaisu on alueen uudisrakentamiselle suunniteltu käyttötarkoitus huomioon ottaen perustunut riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Asiakirjoista ilmenee, että kaavaa valmisteltaessa muun ohella vaihtoehto, jossa vanhin makasiinirakennus olisi osittain säilytetty, on ollut alustavasti selviteltävänä.

Valituksenalaisessa asiassa on kysymys Tampereen kaupunginvaltuuston 12.12.2001 hyväksymän asemakaavan muutoksen lainmukaisuuden arvioimisesta. Tähän nähden asiassa ei ole merkitystä sillä, vastaisiko jokin toinen kaavaratkaisu mahdollisesti paremmin maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia asemakaavan sisältövaatimuksia.

2. Vastauksen antaminen muistutukseen

2.1. Säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 6 §:n 1 momentin mukaan kaavaa valmisteltaessa on oltava vuorovaikutuksessa niiden henkilöiden ja yhteisöjen kanssa, joiden oloihin tai etuihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa, siten kuin jäljempänä mainitussa laissa säädetään. Tarkemmat säännökset kaavoitusmenettelystä ja vuorovaikutuksesta ovat mainitun lain 8luvussa. Näillä säännöksillä turvataan mainitun lain 1 §:n 2 momentissa tarkoitettua jokaisen osallistumismahdollisuutta asioiden valmisteluun ja suunnittelun vuorovaikutteisuutta. Tällä sääntelyllä ei kuitenkaan rajoiteta kunnanvaltuuston toimivaltaa päättää kaavan sisällöstä lain rajoissa eikä sidota hyväksyttävän kaavan sisältöä osallistumisen ja kuulemisen yhteydessä esitettyihin mielipiteisiin ja kannanottoihin.

Maankäyttö- ja rakennuslain 8 lukuun sisältyvän 65 §:n 1 momentin mukaan kaavaehdotus on asetettava julkisesti nähtäville. Nähtäville asettamisesta on tiedotettava kaavan tarkoituksen ja merkityksen kannalta sopivalla tavalla. Kunnan jäsenille ja osallisille on varattava tilaisuus esittää mielipiteensä asiasta (muistutus). Pykälän 2 momentin mukaan muistutuksen tehneille, jotka ovat sitä kirjallisesti pyytäneet ja samalla ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen.

Maankäyttö- ja rakennuslain 209 §:n 4 momentin mukaan mainitun lain voimaan tullessa valmisteltavana oleva asemakaava, yleiskaava ja rakennusjärjestys voidaan kahden vuoden kuluessa mainitun lain voimaantulosta hyväksyä, jos kaavaa laadittaessa on mainitun lain 8 luvun säännösten asemesta noudatettu kaavoitusmenettelyä koskevia ja rakennusjärjestystä laadittaessa sitä koskevia vastaavia rakennuslain ja sen nojalla annettuja säännöksiä. Hyväksymispäätökseen ja sitä koskevaan muutoksenhakuun sovelletaan mainitun lain säännöksiä.

Aikaisemmin voimassa olleen rakennusasetuksen (266/1959) 39 §:ssä säädettiin asemakaavaehdotuksen nähtäville asettamisesta. Pykälän 1momentin (697/1990) mukaan asemakaavaehdotus on tullut pitää julkisesti nähtävänä vähintään 21 päivän ajan sen jälkeen, kun nähtäville asettamisesta on ilmoitettu niin kuin kunnalliset ilmoitukset kaupungissa julkaistaan. Muistutukset ehdotusta vastaan on tullut toimittaa kirjallisesti kaupunginhallitukselle ennen nähtävänäoloajan päättymistä.

2.2. Oikeudellinen arviointi

Asiakirjoista ilmenee, että kaavamuutos on ollut esillä vuoden 1996 kaavoituskatsauksessa. Kaavaluonnos on ollut rakennusasetuksen 154 §:n mukaisesti nähtävillä 15.4.-6.5.1999. Kaavamuutos on näin ollen ollut valmisteltavana jo rakennuslain voimassaoloaikana. Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavamuutoksen 12.12.2001 eli kahden vuoden kuluessa maankäyttö- ja rakennuslain voimaantulosta.

Kun otetaan huomioon edellä mainittuun maankäyttö- ja rakennuslain 209 §:n 4 momenttiin sisältyvä kaavoitusmenettelyä koskeva siirtymäsäännös sekä se, että rakennuslaissa tai sen nojalla annetuissa säännöksissä ei ollut nimenomaisesti velvoitettu kuntaa antamaan perusteltua kannanottoa muistutukseen, kaavaa valmisteltaessa ei ole tapahtunut A ry:n valituksessa tarkoitettua menettelyvirhettä.

3. Asemakaavan sisältö

3.1. Säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain asemakaavan tarkoitusta koskevan 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on pykälän 4 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

Yleiskaavaa laadittaessa on maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:n 2 momentin mukaan otettava huomioon: 1) yhdyskuntarakenteen toimivuus, taloudellisuus ja ekologinen kestävyys; 2) olemassa olevan yhdyskuntarakenteen hyväksikäyttö; 3) asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus; 4) mahdollisuudet liikenteen, erityisesti joukkoliikenteen ja kevyen liikenteen, sekä energia-, vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla; 5) mahdollisuudet turvalliseen, terveelliseen ja eri väestöryhmien kannalta tasapainoiseen elinympäristöön; 6) kunnan elinkeinoelämän toimintaedellytykset; 7) ympäristöhaittojen vähentäminen; 8)rakennetun ympäristön, maiseman ja luonnonarvojen vaaliminen; sekä 9) virkistykseen soveltuvien alueiden riittävyys.

Maankäyttö- ja rakennuslain 210 §:n 1 momentin mukaan rakennuslain nojalla voimaan tullut seutukaava on voimassa rakennuslain mukaisin seutukaavan oikeusvaikutuksin, kunnes se korvataan maankäyttö- ja rakennuslain mukaisella maakuntakaavalla tai kumotaan.

Rakennuslain 26 §:n 1 momentin (626/1969) mukaan seutukaavan on tullut olla ohjeena laadittaessa ja muutettaessa muun ohella asemakaavaa.

Maankäyttö- ja rakennuslain 57 §:n 2 momentissa säädetään, että jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, asemakaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä (suojelumääräykset). Suojelumääräysten tulee olla maanomistajalle kohtuullisia. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavaan voidaan ottaa 2 momentin säännöksen estämättä rakennussuojelulain (60/1985) 2 §:ssä tarkoitetun kohteen suojelemiseksi tarpeelliset määräykset. Oikeudesta korvaukseen tässä tapauksessa on voimassa, mitä rakennussuojelulain 11 §:ssä sekä 12 §:n 2 ja 3 momentissa säädetään. Korvausvelvollinen on kuitenkin kunta. Kunnalle voidaan myöntää maksamiinsa korvauksiin avustusta valtion varoista talousarvion rajoissa. Mitä edellä säädetään kunnan korvausvelvollisuudesta, ei koske julkisyhteisöjen omistamia rakennuksia.

Rakennussuojelulain 2 §:n 1 momentin mukaan mainitussa laissa tarkoitetun suojelun kohteita ovat sellaiset rakennukset, rakennusryhmät ja rakennetut alueet, joilla on kulttuurihistoriallista merkitystä rakennushistorian, rakennustaiteen, rakennustekniikan, erityisten ympäristöarvojen, rakennuksen käytön tai siihen liittyvien tapahtumien taikka rakennuksen ainutlaatuisuuden tai tyypillisyyden kannalta. Rakennukseen luetaan kuuluvaksi sen kiinteä sisustus.

3.2. Oikeudellinen arviointi

Kysymyksessä oleva tontti sijaitsee alueella voimassa olevassa seutukaavassa osoitetulla keskustatoimintojen alueella (C). Tonttiin kuuluvaa aluetta koskee myös seutukaavaan merkitty valtakunnallisesti arvokkaan kulttuuriympäristön rajaus (Tammerkosken teollisuusmaisema, ak 701). Makasiinirakennukset eivät kuitenkaan sisälly viimeksi mainitun rajauksen piiriin kuuluvalla laajahkolla alueella sijaitseviin, kaavaselostuksen liiteosassa erikseen määriteltyihin kohteisiin. Seutukaavan yleispiirteisyys huomioon ottaen seutukaava on puheena olevan rajauksenkin osalta ollut asemakaavaa muutettaessa riittävästi ohjeena.

Teollinen toiminta Finlaysonin alueella on päättynyt 1980-luvulla. Alueen arvokkain ja keskeisin rakennus- ja teollisuushistoriallinen kokonaisuus on jo aiemmin suojeltu rakennussuojelulain nojalla tai asemakaavan suojelumääräyksin. Tähän nähden kyseinen, vain yhtä tonttia koskeva kaavamuutos on voitu hyväksyä, vaikka suojelukysymyksiä ei olekaan ratkaistu oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa.

Korkein hallinto-oikeus katsoo sinänsä selvitetyksi, että ainakin nyt kysymyksessä olevalla tontilla sijaitsevalla vanhimmalla, vuonna 1892 rakennetulla makasiinirakennuksella on jo ikänsä vuoksi rakennettuun ympäristöön liittyvää kulttuurihistoriallista merkitystä osana Finlaysonin tehdasalueen aikaisempaa toimintaa. Makasiinirakennuksia ei kuitenkaan ole alueen rakennuskantaa koskevissa selvityksissä luokiteltu Finlaysonin alueen merkittävimpiin rakennuksiin. Niiden mainitsematta jättäminen näissä inventoinneissa ei tosin selvityksissä käytetyt perusteet huomioon ottaen tarkoita sitä, ettei niillä olisi kulttuurihistoriallista arvoa. Vanhimman makasiinirakennuksen rakennushistoriallista arvoa alentaa tällä hetkellä se, että se on kiinteästi kytketty viereiseen makasiinirakennukseen.

Kun otetaan huomioon makasiinirakennusten etäisyys Tammerkosken rantaan sijoittuvasta ja tiiviisti rakennetusta Finlaysonin tehdasalueesta sekä se, että makasiinirakennusten ja Finlaysonin tehdasalueen välisellä alueella sijaitsee muun ohella pysäköintialue ja katualueita, makasiinirakennusten historiallinen yhteys Finlaysonin tehdasalueeseen ei katselmuksessa tehtyjen havaintojen perusteella ole kaupunkinäkymässä välittömästi havaittavissa. Makasiinirakennusten ei niiden koko ja rakenne huomioon ottaen voida myöskään katsoa muodostavan samassa korttelissa makasiinirakennusten eteläpuolella olevien rakennusten tai koillispuolella olevan Tallipihan suuntaan kaupunkikuvallisesti yhtenäistä ja sopusointuista kokonaisuutta.

Makasiinirakennukset ovat olleet varastokäytössä ja viime vuodet tyhjillään. Kun otetaan huomioon tontin sijainti tiiviin kaupunkirakenteen yhteydessä, tontilla sijaitsevien makasiinirakennusten pinta-ala suhteessa tontin pinta-alaan sekä makasiinirakennusten rakenteesta saatu selvitys, makasiinirakennuksille ei ole etukäteen arvioiden osoitettavissa sellaista teknisesti ja taloudellisesti toteuttamiskelpoista uutta käyttötarkoitusta, joka samalla myös mahdollistaisi rakennusten arvon säilymisen. Korkein hallinto-oikeus on tältä osin ottanut huomioon myös sen, että Finlaysonin tehdasalueelle on jo rakennettu tai rakenteilla erityyppistä julkiseen käyttöön tarkoitettua museo- ja kokoontumistilaa. Asiassa on niin ikään selvitetty, ettei edes tontin vanhin makasiinirakennus ole sijaintinsa, kokonsa ja rakenteensa puolesta toiminnallisesti liitettävissä asuinrakentamiseen.

Kun otetaan huomioon asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 ja 3 momentissa asetetut sisältövaatimukset kokonaisuutena, pelkästään vanhimman makasiinirakennuksen ikä tai se seikka, että rakennukset sijaitsevat puheena olevalla alueella, ei edellä lausuttu huomioon ottaen merkitse sitä, että kaavaratkaisu on lainvastainen sillä valituksissa esitetyllä perusteella, että kaavan toteuttaminen edellyttää makasiinirakennusten purkamista.

Kaupunkikuvallisesti tontilla on sen rakennustavasta johtuen merkittävä, mutta täysin sulkeutunut luonne. Tontin osoittaminen asuinrakentamiseen tukee osaltaan keskustan palvelujen säilymistä samalla, kun se liittää tontin vastapäiseen asuinkerrostalojen kortteliin. Kaavaratkaisussa on rakennusalojen sijoittelulla sekä kerrosaloja ja julkisivun materiaalia ja väritystä koskevilla määräyksillä otettu riittävällä tavalla huomioon viereisillä tonteilla sijaitsevien suojeltujen rakennusten uudisrakentamiselle asettamat vaatimukset. Kaavaratkaisu ei näin ollen ole lainvastainen myöskään sillä valituksissa esitetyllä perusteella, että kaavassa osoitettu uudisrakentaminen ei sopeutuisi ympäristöönsä.

4. Lopputulos

Kun otetaan huomioon edellä kohdissa 1., 2. ja 3. lausuttu, Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksestä ilmenevät perustelut ja päätöksessä mainittu maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:n (132/1999) säännös maankäyttösopimuksista Finlaysonin alueen käyttöä koskevan neuvottelumuistion osalta sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole perusteita.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Lauri Tarasti, Pekka Vihervuori, Kari Kuusiniemi ja Irma Telivuo. Asian esittelijä Riitta Mutikainen.