KHO:2004:87

Kunnallisvalitus - Sopimuksen hyväksyminen - Maankäyttösopimus ja kiinteistönluovutuksen esisopimus - Kustannusten korvaaminen - Rahakorvaus - Maa-alueiden luovutus

J:n kunnanvaltuusto oli 28.1.2002 hyväksynyt L:n omistamaa tilaa koskevan asemakaavan sekä L:n ja kunnan välillä 14.1.2002 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen ja siihen liittyneen, samassa yhteydessä vahvistetun kiinteistönluovutuksen esisopimuksen. L oli sopimuksessa sitoutunut korvaamaan asemakaavan laatimisesta ja toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia maksamalla rahakorvausta sekä luovuttamalla kunnalle kaavaluonnoksen mukaiset puisto- ja katualueet. Sovittu korvaus oli vain osa kunnalle laskelmien mukaan aiheutuvista välittömistä kustannuksista. Sanotulla perusteella ja kun otettiin myös huomioon kaavassa L:n omistamalle tilalle osoitettu rakennusoikeus, kunnanvaltuuston päätöstä sopimuksen hyväksymisestä ei ollut pidettävä L:n valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastaisena.

Kuntalaki 90 §
Maankäyttö- ja rakennuslaki 11 § (132/1999)

Ks. myös KHO:2004:86.

Kort referat på svenska

1. Asian aikaisempi käsittely

J:n kunnanvaltuusto on 28.1.2002 hyväksynyt J:n kunnan Jyväskylän kylässä sijaitsevaa Ojalan tilaa RN:o 12:476 koskevan asemakaavan, jolla on muodostunut korttelin 83 tontit 6 ja 7 sekä korttelit 85 ja 86 (Heinämäen asemakaavan laajennus). Samalla kunnanvaltuusto on hyväksynyt L:n ja kunnan välillä 14.1.2002 allekirjoitetun maankäyttösopimuksen ja siihen liittyneen, samassa yhteydessä vahvistetun kiinteistönluovutuksen esisopimuksen.

Edellä mainitun maankäyttösopimuksen ja kiinteistönluovutuksen esisopimuksen 4. kohdan mukaan L sitoutuu maksamaan asemakaavan laajennuksesta aiheutuneista ja aiheutuvista kartoituksen, kaavoituksen, sisäisen ja ulkoisen kunnallistekniikan, muun yhdyskuntatekniikan ja yleisten alueiden suunnittelu-, rakentamis-, peruskorjaus- ja kunnossapitokustannuksista korvauksena yhteensä 33 642 euroa. Saman kohdan mukaan L sitoutuu myös luovuttamaan Ojalan tilaan kuuluvat, kaavaluonnoksen mukaiset puisto- ja katualueet (noin 2,4 hehtaaria) korvauksetta kunnalle.

L on valittanut Hämeenlinnan hallinto-oikeudelle kunnanvaltuuston päätöksestä ja vaatinut, että päätös kumotaan siltä osin kuin siinä on ollut kysymys maankäyttösopimuksen ja kiinteistönluovutuksen esisopimuksen hyväksymisestä.

Maankäyttösopimusta ei voida asettaa kaavan laatimisen ehdoksi. Kunnalla ei siten ole ollut oikeutta vaatia sopimuksen 4. kohdan mukaista korvausta ja maa-alueiden luovuttamista.

Kunta on tosiasiassa velvoittanut maanomistajan maksamaan kunnalle korvauksena kaavan hyväksymisestä kaavoitusmaksun, joka on ollut 40 prosenttia kaavoituksesta aiheutuvasta maan arvonnoususta. Koska maanomistaja on joutunut sitoutumaan 2,4 hehtaarin suuruisen maa-alueen luovuttamiseen, edellä mainituin tavoin määräytynyttä maksua on alennettu. Kaavoitusmaksu ei ole korvausta kunnalle aiheutuneista kustannuksista eikä se ole määrältäänkään kohtuullinen. Korvauksen vaatiminen maan arvon noususta ei ole ollut laillista.

Kunta on vaatinut maanomistajaa luovuttamaan tilaan kuuluvia alueita korvauksetta kunnalle. Maankäyttö- ja rakennuslain 94 §:n mukaan, kun asemakaava hyväksytään alueelle, jolla ei ole ollut asemakaavaa, kunta saa omistukseensa katualueen, joka ei sille ennestään kuulu, kiinteistönmuodostamislain mukaisella kiinteistötoimituksella. Katualueen korvaamisesta säädetään lain 104 §:ssä. Vaatimus maa-alueiden luovuttamiseen ilman korvausta ei ole ollut laillinen.

Kaavahanke on lähtenyt liikkeelle kunnan aloitteesta ja kysymyksessä onalueen ensimmäinen yksityiskohtainen kaava. Tällaisessa tilanteessa kunnalle muodostuu vain tavanomaiset kustannukset kunnallistekniikasta, jotka on perinteisesti katsottu kuuluvan julkisyhteisön vastuulle ja maksettaviksi. Näissä olosuhteissa olisi kohtuutonta vaatia maanomistajaa osallistumaan kunnalle muutoin kuuluviin kustannuksiin.

Kunnanvaltuusto on edellä mainituilla perusteilla käyttänyt harkintavaltaansa väärin hyväksyessään kysymyksessä olevan maankäyttösopimuksen ja kiinteistönluovutuksen esisopimuksen. Kunnanvaltuuston päätös on tältä osin lainvastainen.

J:n kunnanhallitus on L:n valituksen johdosta antamassaan lausunnossa esittänyt, että valitus hylätään. Kunnanhallitus on muutoin lausunut muun ohella seuraavaa:

Maankäyttösopimuksesta ja kiinteistöluovutuksen esisopimuksesta neuvoteltaessa on käyty läpi kaavoituksen ja sen käsittelyn perusteita, kunnallistekniikan kustannuksia, ohjeellisen maapoliittisen ohjelman soveltamista, kunnallistekniikan toteuttamiskustannuksiin osallistumisen määrän perusteita ja puisto- ja katualueiden luovuttamisen perusteita. Maanomistaja on hyväksynyt sopimuksen ja allekirjoittanut sen vapaasta tahdostaan. Valittamalla sopimuksen hyväksymisestä maanomistaja pyrkii tavoittelemaan itselleen vain asemakaavan mukanaan tuomaa etua, mutta välttämään sopimukseen perustuvia sitoumuksiaan osallistua asemakaavan toteuttamisesta kunnalle aiheutuviin kustannuksiin.

Sopimuksessa on sovittu muun muassa kaavaa toteutettaessa kunnalle kunnallistekniikasta ja muusta sellaisesta aiheutuvien huomattavien kustannusten korvaamisesta osittain rahakorvauksena ja osittain maanluovutuksena koskien yleisiä alueita. Sopimuksessa ei ole miltään osin sovittu maksusta kaavoituksen tuloksena tulevasta rakennusoikeuden määrästä tai kiinteistölle koituvasta arvonnoususta. Sopimuksessa kunta ei ole sitovalla tavalla sopinut rakennusoikeuden määrästä. Se ei ole miltään osin maankäyttö- ja rakennuslain eikä muutoinkaan lainvastainen. Valtuusto ei ole sen hyväksyessään käyttänyt harkintavaltaansa väärin.

Sopimus on allekirjoitettu vasta kaavaehdotuksen lopullisen hyväksymisharkinnan suorittamisvaiheessa sen jälkeen, kun muistutukset ja lausunnot oli saatu ja käsitelty.

Alustavat kunnallistekniikan kustannukset on kerrottu maanomistajalle jo neuvottelujen alkuvaiheessa. Näihin kustannuksiin osallistumisesta ja korvaamisesta kunnalle on neuvoteltu ja sittemmin sovittu. Teknisen osaston 26.8.2002 laatiman alustavan kustannusarvion mukaan sisäisen kunnallistekniikan rakentamiskustannukset ovat nyt noin 247 000 euroa.

Kunnallistekniikan toteutuskustannusten noustessa maanomistajan kannalta kohtuuttomiksi on neuvottelutavoitetta kohtuullistettu ja huomioitu tasapuolisuus. Sovitun korvauksen suuruutta ja kohtuullisuutta maanomistaja voi arvioida esimerkiksi saamaansa hyötyyn vertaamalla. Maanomistajan ei odoteta osallistuvan kaavasta aiheutuvien kustannusten korvaamiseen ainakaan enempää kuin 40 prosentilla kiinteistön asemakaavasta saamasta hyödystä.

L:n tapauksessa sovittu korvaus asemakaavan toteuttamiskustannuksista on rahakorvauksena 33 642 euroa ja noin 2,4 hehtaarin katu- ja puistoalueen luovuttamisena. Tätä on pidettävä maanomistajalle huomattavan edullisena neuvottelutuloksena.

Vaikka valittaja vaatii vain sopimusten hyväksymisen kumoamista, olisi valtuuston koko päätös, siis myös asemakaavan hyväksymistä koskeva osa kumottava, jos sopimusta koskeva osa päätöksestä kumotaan. Kaava ja sopimus muodostavat yhden kokonaisuuden.

L on kunnanhallituksen lausunnon johdosta antamassaan vastaselityksessä vaatinut, että hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korvataan 22 378 eurolla.

J:n kunnanhallitus on antanut vielä lisälausunnon, jonka johdosta L on myös antanut vastaselityksen.

Hämeenlinnan hallinto-oikeus on hylännyt L:n valituksen sekä vastaselityksessä esitetyn vaatimuksen oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta. Hallinto-oikeuden päätöksen perustelujen johtopäätösosassa on lausuttu seuraavaa:

Maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:n säännös luo kunnan yksityisoikeudelliseen sopimusvapauteen perustuvan pohjan maankäyttösopimuksen käyttämiselle maapolitiikan hoidon välineenä. Kunnalla on katsottu olevan sopimusvapaus kaavoitukseen ja maankäyttöön liittyvissä asioissa, kun otetaan huomioon kunnan asema julkisoikeudellisena toimijana eikä maankäyttöön liittyvää julkisoikeudellista päätöksentekoa syrjäytetä. Sopimus voi koskea muun muassa maanomistajan osallistumista kunnan infrastruktuurin rakentamiseen laajemmin kuin lain muut säännökset edellyttävät.

Ellei kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve vaadi, kunta ei ole velvollinen laatimaan asemakaavaa yksityisen maanomistajan maalle tämän tarpeiden vuoksi. Kunta voi kuitenkin laatia alueelle asemakaavan, mutta se voi edellyttää, että asiasta tehdään maankäyttösopimus. Sopimuksella ei voida syrjäyttää asemakaavalle asetettuja sisältövaatimuksia, mutta sillä voidaan sopia asemakaavan laatimisesta ja toteuttamisesta kunnalle aiheutuvien välittömien kustannusten korvaamisesta.

Kaavan hyväksymistä koskevasta kunnanvaltuuston pöytäkirjasta ilmenee, että alue on osoitettu asumiskäyttöön osayleiskaavaehdotuksessa vuodelta 1997. Kaavakartan mukaan alue sijaitsee aikaisemman asemakaava-alueen reunassa. Asiassa ei ole tullut esille sellaisia seikkoja, joiden perusteella alueelle olisi tullut välittömästi laatia asemakaava. Kunnan käsityksen mukaan kaava on laadittu L:n edun vuoksi.

Tässä tilanteessa kunnan kehitys ja maankäytön ohjaustarve ei maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n mukaan ole edellyttänyt kaavan laatimista, joten kunta on voinut vaatia maankäyttösopimuksen tekemistä.

Maankäyttösopimukseen ei sovelleta maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n säännöstä asemakaavan laatimisesta perittävästä korvauksesta. Sillä kenen aloitteesta sopimus on tehty, ei siten ole asiassa merkitystä. Myös muiden kuin 59 §:ssä mainittujen kaavan laatimiskustannusten korvaamisesta sopimiseen ei näin ollen ole ollut estettä.

Maankäyttösopimus on yksityisoikeudellinen sopimus, jonka sisällöstä päättävät sopimuksen osapuolet. Kunnan maapoliittinen ohjelma ei sellaisenaan ole ratkaissut sopimuksen sisältöä eikä se myöskään osoita, mitä sopimuksella on sovittu. Sanamuodon mukaan sopimuksella ei ole sovittu kaavassa osoitettuun rakennusoikeuteen perustuvasta korvauksesta vaan välittömiin kustannuksiin osallistumisesta.

Kunnan ja L:n sopima korvaus perustuu kunnan tekemiin kustannuslaskelmiin. Sopimuksen mukaan L sitoutuu korvaamaan asemakaavan laatimisesta ja toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia maksamalla 33 642 euroa sekä luovuttamalla kunnalle 2,4 hehtaaria puisto- ja katualuetta. Vaikka luovutettavan maan arvona pidettäisiin H:n, oikeastaan L:n, esittämää arvoa, sovittu korvaus on vain osa laskelmien mukaisista välittömistä kustannuksista. L ei ole väittänyt, että nämä laskelmat olisivat virheellisiä vaan on pyrkinyt todistamaan, että oikeastaan on kysymys maan arvonnousun leikkaamisesta.

Sopimus koskee vain kustannusten jakamista osapuolten kesken. Tällaisen yksityisoikeudellisen sopimuksen laatimiseen ei maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:n mukaan ole estettä.

Kunnanvaltuusto ei ole ylittänyt harkintavaltaansa hyväksyessään sopimuksen. Kunnanvaltuuston päätös ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla lainvastainen.

2. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

L on valituksessaan uudistanut aikaisemmin esittämänsä ja vaatinut, että Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja J:n kunnanvaltuuston päätös kumotaan siltä osin kuin siinä on ollut kysymys maankäyttösopimuksen ja kiinteistönluovutuksen esisopimuksen hyväksymisestä. Lisäksi L on vaatinut, että J:n kunta velvoitetaan korvaamaan hänen yhteensä 25 803 euron suuruiset oikeudenkäyntikulunsa, jotka muodostuvat 22 378 euron oikeudenkäyntikuluista hallinto-oikeudessa, 65 euron oikeudenkäyntimaksusta sekä 3 360 euron oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Kunnalla ei ole oikeutta vaatia sopimuksen kohdan 4. mukaisia korvauksia lakiin perustumattomina. Kunnalla ei ole myöskään oikeutta vaatia maanomistajaa luovuttamaan tilaan kuuluvia kaavaluonnoksen mukaisia puistoalueita kunnalle. Kunta on käyttänyt näiltä osin harkintavaltaansa väärin.

Kunta on asettanut lainvastaisesti maankäyttösopimuksen ja siinä maanomistajan suostumuksen sopimuksen 4. kohdassa mainittuihin korvauksiin ja maa-alueiden luovutuksiin asemakaavan hyväksymisen edellytykseksi. Kunnalla ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n säännös huomioon ottaen muutoinkaan oikeutta vaatia maanomistajaa osallistumaan kaavan toteuttamisesta aiheutuviin kuluihin, kuten esimerkiksi kunnallistekniikan rakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Kunnan vaatima sopimus ja siinä oleva korvausvaatimus on tässä tapauksessa myös perustunut syntyneistä kunnallistekniikan kustannuksista huolimatta tosiasiassa kaavassa osoitettuun rakennusoikeuteen ja johtanut lainvastaisesti maan arvonnousun leikkaantumiseen.

Joka tapauksessa kunnan vaatima maksu ja maa-alueiden luovutus on korvauksena kohtuuton ja perusteeton, sillä kunnan vaatimat maksut tulevat kiinteistöverolain ja vesihuoltolain säännökset huomioon ottaen korvatuksi kunnalle kahteen kertaan. Maanomistaja saa vaaditun maksun vastikkeeksi ainoastaan omistamalleen maa-alueelle asemakaavan, jossa on osoitettu rakennusoikeutta AR-alueille yhteensä noin 2 600 kerrosneliömetriä sekä neljä AO-tonttia, joista kahdella on jo olemassa oleva asunto.

Asiassa on myös otettava huomioon, että kunnalla ei ole katualueiden ilmaisluovutusta lukuun ottamatta oikeutta saada maanomistajalta vaadittuja alueita korvauksetta eikä alueiden luovutusta voida vaatia ilman lunastusperusteita.

J:n kunnanhallitus on antamassaan selityksessä esittänyt, että valitus hylätään. Kunnanhallitus on selityksessään lausunut muun ohella seuraavaa:

Maankäyttösopimus on yksityisoikeudellinen sopimus. Yksityisoikeudelliseen sopimussuhteeseen perustuvat vaatimukset on käsiteltävä yleisessä alioikeudessa. Joka tapauksessa on otettava huomioon, että muutoksenhakuviranomainen ei voi kunnallisvalituksen johdosta muuttaa tai korjata kunnan viranomaisen päätöstä. Maankäyttösopimus ja asemakaava ovat olleet edellytyssuhteessa toisiinsa. Tähän nähden kunnanvaltuuston päätöksen kumoaminen ainoastaan maankäyttösopimuksen osalta olisi kiellettyä päätöksen muuttamista. Kunnallinen itsehallinto edellyttää, että kunnan viranomainen saa harkita asian kokonaisuudessaan uudestaan.

Maankäyttösopimuksen keskeisten kohtien kumoaminen ja asemakaavan pysyttäminen tarkoittaisi tässä tapauksessa asemakaavan hyväksymistä pelkästään yksityisen eikä yleisen edun vuoksi, mikä olisi vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n tarkoitusta. Kunnanvaltuuston päätöksen kumoaminen ainoastaan maankäyttösopimuksen osalta merkitsisi myös sitä, että kaavan hyväksyminen on perustunut virheellisiin selvityksiin kaavan taloudellisista vaikutuksista ja kunnan kustannuksiksi jäävästä osuudesta. Kunnanvaltuuston päätös, mikäli sen katsottaisiin saavuttaneen lainvoiman asemakaavan hyväksymisen osalta, olisi tällöin tältä osin purettava hallintolainkäyttölain 63 §:n 1 momentin nojalla erehdyksen johdosta.

Lisäksi kunnanhallitus on pyytänyt yhteensä 3 227,80 euron suuruisten oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, koska L:n valitus on ilmeisen perusteeton.

L on vastaselityksessään uudistanut aikaisemmin esittämänsä. L on vaatinut, että kunta velvoitetaan korvaamaan hänelle myös vastaselityksen antamisesta aiheutuneet yhteensä 999 euron oikeudenkäyntikulut.

3. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

3.1. Pääasiaratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian ja hylkää valituksen. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

Perustelut

1. Sovellettavat oikeusohjeet

1.1. Kuntalain 90 §

Kuntalain 90 §:n 1 momentin mukaan valtuuston ja kuntayhtymän 81 §:n 1 momentissa tarkoitetun toimielimen päätökseen sekä kunnanhallituksen ja lautakunnan oikaisuvaatimuksen johdosta antamaan päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella hallinto-oikeudelta. Pykälän 2 momentin mukaan valituksen saa tehdä sillä perusteella, että: 1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä; 2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa; tai 3) päätös on muuten lainvastainen. Pykälän 3 momentin mukaan valittajan tulee esittää 2 momentissa tarkoitetut valitusperusteet ennen valitusajan päättymistä.

1.2. Maankäyttö- ja rakennuslain säännökset

Asemakaavan tarkoituksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:ssä. Pykälän mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Asemakaavan laatimistarpeesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:ssä. Pykälän mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys tai maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää.

Asemakaavan sisältövaatimuksista säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja ja muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavalla ei saa aiheuttaa kenenkään elinympäristön laadun sellaista merkityksellistä heikkenemistä, joka ei ole perusteltua asemakaavan tarkoitus huomioon ottaen. Asemakaavalla ei myöskään saa asettaa maanomistajalle sellaista kohtuutonta rajoitusta tai aiheuttaa sellaista kohtuutonta haittaa, joka kaavalle asetettavia tavoitteita tai vaatimuksia syrjäyttämättä voidaan välttää. Jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa pykälän 4 momentin mukaan soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään.

Jos asemakaava tai kaavan muutos on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -haltijan aloitteesta, kunnalla on maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:n mukaan oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset.

Maankäyttösopimuksesta oli säädetty maankäyttö- ja rakennuslain 11 §:ssä (132/1999). Pykälän 1momentin mukaan kunnan tekemät kaavoitukseen ja kaavojen toteuttamiseen liittyvät sopimukset eivät syrjäyttäneet kaavoitukselle mainitussa laissa asetettuja tavoitteita tai sisältövaatimuksia. Pykälän 2 momentin mukaan maankäyttösopimuksista oli tiedotettava kaavoituskatsauksessa ja kaavan laatimisen yhteydessä.

Maankäyttö- ja rakennuslain 11 § on kumottu 1.1.2004 voimaan tulleella lailla (222/2003). Samassa yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslakiin on lisätty muun ohella uusi 12 a luku. Maankäyttösopimuksista säädetään 12 a lukuun lisätyssä 91 b §:ssä. Lakia sovelletaan lain voimaantulon jälkeen tehtyihin maankäyttösopimuksiin. Siten nyt esillä olevassa asiassa on sovellettava mainittua maankäyttö- ja rakennuslain kumottua 11 §:ää.

2. Valituksen kohde

L on valituksessaan katsonut, että kunnalla ei ole oikeutta vaatia sopimuksen kohdan 4. mukaisia korvauksia lakiin perustumattomina. L:n mukaan kunnalla ei ole myöskään oikeutta vaatia maanomistajaa luovuttamaan sopimuksen kohdassa 4. tarkoitettuja maa-alueita kunnalle. Edelleen L toteaa, että kunta on näiltä osin käyttänyt harkintavaltaansa väärin.

L:n on näin ollen katsottava vaatineen, että kunnanvaltuusto tehdessään päätöstä, jolla puheena oleva sopimus, jonka 4. kohtaan sisältyvät mainitut sopimusehdot, on kuntalain 90 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin ylittänyt toimivaltansa käyttämällä harkintavaltaansa väärin ja että päätös on myös muuten lainvastainen. Asia on tältä osin ratkaistava kunnallisvalituksena. Tätä kunnallisvalitusta ratkaistaessa ei kuitenkaan voida ratkaista muilta osin sanotun sopimusehdon sisältöä koskevaa L:n ja kunnan välistä riitaa.

3. Selvitys asemakaavan laajennuksesta aiheutuvista kustannuksista

Kunnan teknisen osaston 1.9.2000 päivätyn kustannusarvion mukaan sisäisen kunnallistekniikan rakentaminen maksaa yhteensä noin 1 069 700 markkaa. Edellä mainittuun määrään sisältyy katualueiden osuutta 720 000 markkaa ja vesihuollon osuutta 349 700 markkaa. Viimeksi mainittuun määrään sisältyy jätevesiviemäröinnin osuutta 116 340 markkaa, vesijohdon osuutta 156 000 markkaa ja sadevesiviemäröinnin osuutta 77 400 markkaa.

Kunnan tekninen lautakunta on 16.1.2001 arvioinut kunnallistekniikan kustannusten (kadut ja vesihuolto) olevan noin 1 100 000 markkaa eli 185 007 euroa.

Kunnan teknisen osaston 26.8.2002 päivätyssä kustannusarviossa todetaan, että kunnallistekniikan kustannuksiin sisältyy Heinäojantien jatkaminen, Pärnäsenkuja, vesihuoltoverkon laajennus ja puistoiksi kaavoitettujen alueiden siistiminen. Alustavat kustannukset ovat yhteensä 247 000 euroa (1 468 600 markkaa). Tähän määrään sisältyy katualueiden osuutta yhteensä 128 000 euroa, vesihuollon osuutta yhteensä 62 300 euroa, puistojen osuutta 25 000 euroa ja yleiskustannuksia 31 700 euroa. Edellä mainittuun vesihuollon osuuteen sisältyy jätevesiviemärien osuutta 20 700 euroa, vesijohtojen osuutta 27 800 euroa ja hulevesiviemärien osuutta 13 800 euroa.

4. Oikeudellinen arviointi

Maankäyttösopimuksella ei voida syrjäyttää asemakaavalle maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja sisältövaatimuksia. Maankäyttösopimuksella voidaan kuitenkin esimerkiksi sopia kaavan laatimisesta ja toteuttamisesta kunnalle aiheutuvien välittömien kustannusten korvaamisesta. Näihin kustannuksiin voi sisältyä myös muita kuin maankäyttö- ja rakennuslain 59 §:ssä tarkoitettuja kaavan laatimiskustannuksia, ei kuitenkaan korvausta mahdollisesta rakennusoikeuden saamisesta tai lisäämisestä. Lisäksi voidaan sopia siitä, että korvaus suoritetaan joko kokonaan tai osaksi maa-alueiden luovutuksina.

Nyt kysymyksessä oleva J:n kunnan ja L:n välisen sopimuksen kohdassa 4. tarkoitettu korvaus on perustunut kunnan 1.9.2000 ja 16.1.2001 tekemiin edellä mainittuihin kustannuslaskelmiin. Sopimuksen mukaan L sitoutuu korvaamaan asemakaavan laatimisesta ja toteuttamisesta aiheutuvia kustannuksia maksamalla 33 642 euroa sekä luovuttamalla kunnalle 2,4 hehtaaria puisto- ja katualuetta. Sovittu korvaus on vain osa kunnalle laskelmien mukaan aiheutuvista välittömistä kustannuksista. Myöhemmin eli 26.8.2002 tehdyssä kustannusarviossa kokonaiskustannukset on arvioitu vielä aikaisempia laskelmia suuremmiksi.

Edellä olevan perusteella ja kun otetaan huomioon, että asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta L:n omistaman Ojalan tilan alueelle yhteensä 3 800 kerrosneliömetriä, kunnanvaltuusto ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla käyttänyt harkintavaltaansa muuhun tarkoitukseen kuin mihin se lain mukaan on käytettävissä eikä siten ylittänyt toimivaltaansa hyväksyessään sopimuksen. Kunnanvaltuuston päätös ei ole valituksessa esitetyillä perusteilla muutenkaan lainvastainen.

3.2. Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat ratkaisut

Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.

Perustelut

Hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin mukaan asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Mitä tässä pykälässä ja 75 §:ssä säädetään asianosaisesta, voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen.

Pykälän 2 momentin mukaan harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

Pykälän 3 momentin mukaan yksityistä asianosaista ei saa velvoittaa korvaamaan julkisen asianosaisen oikeudenkäyntikuluja, ellei yksityinen asianosainen ole esittänyt ilmeisen perusteetonta vaatimusta.

Asian näin päättyessä L:lle ei tule korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

L:n ei voida katsoa esittäneen asiassa ilmeisen perusteetonta vaatimusta. Tämän vuoksi L:a ei voida velvoittaa korvaamaan J:n kunnan oikeudenkäyntikuluja.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Pekka Hallberg sekä hallintoneuvokset Esa Aalto, Lauri Tarasti, Pekka Vihervuori, Marjatta Kaján, Kari Kuusiniemi, Irma Telivuo ja Jukka Mattila. Asian esittelijä Riitta Mutikainen.